评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚

　读懂中国楼市

　　3月17日晚，丁建刚与全国知名地产公众号《兽楼处》的兽爷一道，在他的小报直播群里就中国房地产市场政策和市场走势等热门话题，做互动直播。

　　以下为直播精选，与大家分享。

　　兽爷：先请丁老师谈一下过去十多年来杭州楼市的走势和特征。

　　杭州楼市大致分为三个阶段：

　　第一个阶段，本世纪初至2010年之间。这个阶段，杭州房价一路走高，2010年之前，从房价来说，杭州就是一线城市。彼时杭州房价几乎逼近北京和上海的房价。其中一个重要的原因就是实际上杭州是温州炒房团攻下的第一个城市。我也曾在2011年初写文章辟谣杭州房价全国第一的新闻，但当时很多人相信是真的。

　　第二个阶段，2011年至2014年之间。2011年调控之后，杭州表现得非常敏感，房价在2011年到2014年的四年中，一直处于一个阴跌的过程。2014年12月国家统计局70个大中城市中，杭州房价同比跌幅第一，达10.3%。

　　第三个阶段，2014年下半年解除限购之后。杭州市场逐步恢复正常，这也是大跌之后市场逐渐修复过程，到2015年差不多做了一个比较完美的修复。如果说中国的价格基准线是北上深的价格的话，杭州从2010年比值为0.8-0.9倍，修正到了目前0.4-0.5倍左右，这比较符合杭州城市的性价比，市场较为健康。

　　由于2014年解除限购之后，杭州市场复苏行情是一个逐步修复的过程。一线城市由于一直没有解除限购，除深圳以外市场表现较为平稳，热点二线城市，尤其是“四小龙”——南京、苏州、厦门、合肥，上涨较为迅速。

　　至2016年“9·30”严肃、严厉的新一轮调控推出。一线城市与热点二线城市都出现降温行情之后，杭州热度不减，市场表现持续坚强。一手房持续一房难求，二手房价格倒挂。

　　无论是业界、媒体以及普通市民，近一两年都对杭州市场抱着极度乐观的预期。原因有二：其一，与各一线城市相比，杭州性价比更高；其二，和三线城市相比，由于三线城市价格也大幅上涨，杭州与三线城市的比值下降，全浙江人再次将目光聚集在杭州。

　　杭州市场持续热销，库存下降很快，但供应跟不上来，库存出现较大危机。主要原因为：

　　第一，罪魁祸首就是限价政策。很多开发商领不出预售证，或者不愿接受价格限定而有意不领预售证，影响市场供应。

　　第二，2017年杭州土地市场出了要求现房销售的出让规则，需现房销售的200多万方体量短期内无法形成供应。

　　2017年底至2018年初，市场恐慌情绪有所缓解，但是春节后市场复苏仍然较为迅速。但也有一点点忧虑，即大家都认为亚运会前是不会跌的，但我也认为，如果大家都锁定了某一个目标或者某一个明确的时间点，其实是有点危险的。

　　兽爷：杭州去年的楼市之所以会涨，主要是因为拆迁量特别大，很多拆迁户拿了钱要换房子，大概几万户都投入了楼市。同时很多投资客也是押宝奥体板块，觉得亚运会召开前杭州楼市不会跌。我想起来2008年北京奥运会，大家都觉得北京奥运会之前房价也不会跌的。但北京2008年年初开始降价，很多楼盘都降了30%以上。

　　丁建刚：首先，现在的杭州与2008年的北京，并没有完全的可比性。当年的北京的问题，主要是受到全球金融危机的影响。

　　第二，杭州与一线城市的比值，和浙江的其他三四线城市的比值，全国人民对杭州的认可程度，新经济，城市的资源禀赋，以及亚运会和未来几年的城市基础设施建设等方面，杭州确实有一定优势。

　　第三，仅仅从居住功能上说，杭州特别是你说到的奥体，未必好到了大家所认同的那种程度，现阶段，特别是限价政策导致主要是投资的氛围。

　　第四，兽爷刚才说的对，杭州市场的高热其中有一个重要的原因和推手，就是所谓的城中村改造。城中村改造去年拆了大概三万多户，今年力度还不减，有四万户的计划。

　　过去几年大量的城中村改造，拆迁户都成为重要且迫切的市场需求，但是未来他们所拆出来的这些土地，实际上都是供给。

　　杭州现在已经是8003平方公里，比上海还大，是深圳的四倍，所以我认为未来杭州不会缺地的。

　　读者提问：杭州外地限购政策有没有可能松动？杭州以外的，该如何买杭州的房子？现在杭州的商住值得投资吗？

　　丁建刚：杭州外地限购政策有没有可能松动？我想现在至少还没有可能。但实际上是可以破解的。现在本科生杭州就业满一年就可以在杭州落户，研究生可直接落户杭州等等。

　　外地人来杭州买房子最正规的途径就是来交税或者交社保，交两年时间，但取决于等不等得起。如果等不起的话，后面的一个问题就是杭州现在商住房值得投资吗？商住房很热，去年杭州卖了3.8万套的酒店式公寓。酒店式公寓仍然是杭州投资热门的选项，我认为杭州这样的城市，地铁旁、年轻人比较多、城市移动一族，拉杆箱一族比较多、在白领的商务区的产品，而且产品又非常不错，户型不要太大，功能性较好的，比如loft户型，总价不太高的酒店式公寓，还存在投资价值，但要做好长期投放到租赁市场的准备。

　　还有一种酒店式公寓不太值得投资，但是值得自住，就是设计成类住宅的。如果仅仅是希望在杭州解决一个住的问题，那就买那种酒店式公寓。有较好户型的酒店式公寓，但价格是同地段住宅的60%左右，我觉得可以买来自住，替代住宅。