引 言

　　2月19日，华夏幸福(600340)第六届董事会第六十三次会议宣布，前华润置地执行总裁吴向东出任首席执行官（CEO）暨总裁，并提名其为第六届董事会董事候选人，受业界关注吴向东华夏幸福履新终于水落石出。

　　随着股权和人事完成变动，华夏幸福的战略模型正悄然实现迭代。在金融去杠杆和房地产调控两大不利因素的影响下，原有的华夏幸福“产业+地产”的模型遭遇发展瓶颈。而平安入股以及原华润置地核心人员的加入经营管理催化了华夏幸福战略模型进一步的升级。当下华夏幸福已开始融合自身为代表的“产业+地产”、中国平安(601318)代表的“金融+地产”、华润置地代表的“开发+运营”三大独具特色的企业战略模型，从必然走向自由，实践打造“地产终极模型”。

　　亿翰百科

　　地产终极模型即多元化产业集团，指房地产行业竞争格局基本稳定之后中国会出现一批多元化的产业集团，而这批产业集团中的大多数脱胎于今天的房地产企业。

　　◆其内在逻辑有二：

　　第一、在市场化竞争的行业中，房地产业拥有其他行业难以望其项背的体量，拥有足够的资金实力，占据人才、资本、信息、技术等大量资源，因此，作为支柱性产业的房地产业有向多元化产业集团发展的动力与实力；

　　第二、房地产行业普遍有立足本业进行相关产业尝试与探索的趋势，多元业务投资力度不断加大，转型意愿强烈。而要实现多元化产业集团，首要做法是整合产业链资源，强化在运营管理等方面的能力。

　　（模型详见《陈啸天 我的地产战略观 升维》P78-79）

　　模型一：“产业+地产”

　　华夏幸福于2002年开始建设固安工业园区，标志着华夏幸福产业新城事业的开启。2002-2011年间，正值房地产开发高速发展时期，据统计，此十年间全国新开工面积增速复合增长约为20%，居于历史高位。房企这一阶段大都以获取土地资源为核心，在强烈的外部需求下加速扩张规模。华夏幸福从一开始就必然是一家不平凡的企业，其专注探索环京区域尤其是固安地区产业新城发展模式。十年间，在产业新城大发展的背景下固安财政收入增长了24倍，至2011年末，华夏幸福开发区域的生产总值占全县生产总值约80%。借助固安的成功，华夏幸福开启产业新城的异地复制，随着全国布局的加速，销售规模一路高歌增长至2018年1680亿元。

　　和传统开发商不同，华夏幸福是一种以产促城，立足产业驱动住宅的典型“产业+地产”发展模式。在华夏幸福产业新城业务模式下，地方政府与企业各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会，负责对接相关事务。

　　华夏幸福作为投资开发主体，设立项目公司，负责园区的规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务一体化运作。

　　在园区开发建设过程中，政府与社会资本做到无缝对接，成为真正的战略合作伙伴，华夏幸福园区内新增企业加速增长，2017年，新增入园企业635家，新增签约投资额1651亿元。与政府签订协议的排他性使得华夏幸福具有获得土地的便利性，因此无需储备过多土地，有效避免了踩错周期带来的资金压力。随着产业园区运营进入成熟阶段，华夏幸福将拥有充足的潜在土地储备，并获得园区城市化带来的地价和物业开发双重增值。

　　2015年，中央提出“中国制造2025”，政府开始频繁提出并推动地区积极发展产业园、特色小镇，希望利用政府与企业合作共赢的形式发展重点产业，发展产业成为政府新诉求。而产业新城的投建与运营能够整合产业资源、发展产业链生态系统，促进产业升级发展，从而成为地方政府大力支持的地产发展模式。在B2G的潮流中，拥抱政府就意味着拥抱资源，在政策的东风中，“产业+地产”将是未来房企发展的一大趋势，而在这条道路上，华夏幸福已经走得很远。

　　模型二：“金融+地产”

　　中国平安正是“金融+地产”的综合体。在金融方面，中国平安作为金融业全牌照航母级企业，旗下拥有万亿级险资规模，险资偏爱地产，其通过提供金融杠杆、参股获得分红、积极探索各类股权联合开发模式多方面参与地产经营。中国平安成为华夏幸福二股东之后，华夏幸福在融资能力方面显著提升，平安资管与华夏幸福旗下九通基业设立债权投资计划募资用于PPP 项目开发建设。2 月以来，华夏幸福先后发行30亿（5年期，7.0%）的公司债、40亿（7年期8.3%）的公司债、25亿（70天，5.5%）2的超短融，资金成本快速下降。大型金融机构的入驻有力巩固了华夏幸福的资金端，有利于产业新城异地复制、深耕核心都市圈，实现稳定经营。

　　在地产方面，平安不动产是为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，业务涵盖商业地产、开发投资、产业发展、长租公寓、金融产品、策略及海外投资等领域。凭借卓越的全价值链投资能力、全过程金融产品设计能力、全方位风险控制能力，平安不动产资产管理规模超3000亿元。

　　尽管中国平安参股多家房企，除华夏幸福外还是碧桂园和融创中国的“二股东”。但中国平安发展地产的态度并非仅仅将目光局限于销售型住宅，而是上升到产融结合的高度。

　　再度增持后的中国平安表示，未来双方（平安和华夏幸福）将响应国家政策，解决社会难题，在医疗健康、养老产业等方面协同发展，聚焦长租公寓及康养服务两大领域。而华夏幸福作为产业地产领军型企业，能够很好地承载中国平安的期冀。此外，中国平安业务目标与华夏幸福具备一致性，这将有利于华夏幸福多元业务的拓展与协同，并强化现有产业新城运营，增强产业发展和招商引资能力。

　　金融机构参与房企经营，既优化了房企上游融资，又实现了金融机构沉淀资金的增值，两者各取所需，相互促进。我国房地产业已经由黄金时代进入白银时代，将金融与房地产相结合、依靠资本和资产双轮驱动的“金融+地产”发展模式是未来房企发展一大趋势。

　　模型三：“开发+运营”