2018年已接近尾声，北京商业地产行业全年在宏观经济平稳运行与消费升级态势下持续更新， “消费升级”、“新零售”、“存量改造”等已成为2018年商业地产行业的关键词。本研究旨在从宏观经济、消费市场、品牌拓展、土地市场、集中商业等视角盘点北京2018年商业地产行业发展情况，与从业者共享市场数据，并对2019年的行业发展趋势做出预测。

　　一

　　2018北京商业地产市场盘点

　　经济平稳运行，消费基础作用巩固，政策导向利好消费市场

　　宏观经济增速整体稳定，预计2018年全年GDP增速6.60%。在金融去杠杆和房地产政策调控的环境下，M1M2负向剪刀差持续加大。地方政府和企业债券融资增速下行，房地产投资及房企销售额因政策原因将持续放缓。中美贸易战风险缓释，国内政策或将迎来政策性拐点，经济增长或好于预期。据商务部预测，2018年社会消费品零售总额比上年增长10%左右，网络零售额增长30%左右，消费对GDP增长的贡献率稳定在60%以上，继续保持经济第一驱动力地位。整体政策导向利好消费市场。

　　消费结构日益完善，新消费人群驱动消费升级

　　消费结构持续优化，居民消费意愿上升

　　北京市2018年1-11月市场总消费额23277.3亿元，同比增长7.5%，服务性消费额持续走高，达到12624.7亿元，同比增长11.6%。居民消费结构不断优化，恩格尔系数持续降低。1-3季度，恩格尔系数19.30%，依旧保持在30%以下。1-3季度，北京市城镇居民人均消费支出31592元，同比增长6.7%；居民人均可支配收入46426元，同比增长8.9%。居民消费意愿上升，1-3季度人均消费性支出与人均可支配收入比值高出2017年3个百分点，并超过上海。

　　人口增长红利消失，深入新消费人群的模式和商品创新，成为增长核心

　　北京人口规模得到有效控制，城市化带来的消费红利逐步消失。依赖人口规模增长的“自然增长型消费”优势不再，深化对消费市场的研究，挖掘新的增长点成为购物中心和品牌的必修课。北京市场消费潜力优势突出，新消费人群基数庞大，创新环境友好。据《2018中国新商业城市研究报告》，北京的新消费人群指数位居全国第一，其中高知人才指数和价值观多元指数尤为突出。这些消费人群具备高学历、年轻、价值观多元的特点，乐于尝试新鲜事物，愿意为创新业态及创新品牌买单，是创新品牌的首批用户及重要推动力量。

　　传统品牌拓展低迷，“首店”和网红品牌的火爆折射品牌端同质化困境

　　北京市场竞争依旧激烈，品牌优胜劣汰速度加快，传统品牌增长不足，轻奢品牌、潮牌及网红餐饮甜品品牌活跃度较高。2018年，北京市场奢侈品及轻奢品牌新开门店集中布局在CBD、王府井等核心商圈，多为老牌商业项目的品牌汰换，如国贸商城迎来CHANEL、Coach、Sandro、Maje新店开业。快时尚品牌已呈现出增长不足的态势，ZARA、H&M均只有一家店开业，生鲜新零售品牌及精品超市逐渐取代其位置成为新增商业项目主力店“新宠”。潮牌Champion初入北京市场，先后在三里屯太古里和西单大悦城开设两家新店。喜茶、奈雪的茶、乐乐茶、Our Bakery等网红甜品及奶茶品牌开始从城市中心商圈走向区域型购物中心，甚至开进五环外社区商业。各业态均有“首店”进入北京市场，为北京居民带来新一轮的消费升级。首店和网红品牌的火爆折射了品牌同质化的困境下，购物中心对于新业态及新品牌等流量利器的饥渴。

　　核心区商业更新进入关键期，门头沟及大兴地铁商业得到激活

　　2018年围绕非首都功能的疏解工作，三环内批发、仓储、物流设施的疏解关停逐步落地，随之释放的新空间将为核心旧改提供了新的契机。高品质步行街的培育规划、美好生活愿景的提出,都传达了城市对商业服务设施升级的迫切需求。2018年新机场及周边五纵两横立体交通网建设进入竣工倒计时，招商工作基本完成，预计2019年9月30日正式投入运营使用。6号线西沿线及8号线南延线于年底进入试运营阶段，利好西部门头沟区及南部大兴区的商业发展。2017-2035北京各分区规划近期将陆续公布，值得关注。

　　商用土地市场理性平稳运行，成交区域持续外扩