今年1-2月，全国商品房销售面积同比转为下降，二季度或有小幅反弹，但全年“规模调整，价格稳定”的局面不会改变。2019年1-2月，全国商品房销售面积同比下降3.6%，这是近三年半以来当月累计销售首次出现同比下调，标志着2015年6月开启的规模持续扩容周期面临终结。

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　　展望2019年，阿伦认为，整体维稳情况下，热点城市已经蠢蠢欲动，但三四线过去两年需求透支较大，下行态势或成必然。阿伦预计：一些城市可能会花式试探，如以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。人才安居、放松落户、棚改安置区区别对待等都有可能发生。

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　　品牌房企步步为营

（责任编辑： HN666）

　　地产税提上日程

　　面对当前的市场环境，2019年绝大多数企业坚持审慎的态度，强调规模的适度增长，企业销售额增长率多保持在10%-20%之间。在行业竞争加剧的背景下，稳健运营和高质量的增长成为多数企业2019年的发展愿景。计划拿地方面，2019年房企适应形势调整投资步伐，通过高标准的拿地原则精准投资、降低拿地风险。城市布局将优先于高销售增长贡献率的现有区域，持续提升优势区域市场占有率，并把握热点城市群的发展机会。

　　在阿伦看来，长期调控压力，使得房企几乎都变得小心翼翼，曾经大手笔拿地，激进式发展的画面几乎绝迹。融资渠道偏紧倒逼开发企业行为发生转变，可能采取“慢补库+快周转”的模式，这样的结果就是2019年土地市场成交将持续下滑，而房屋新开工增速也将略有降低。此时，手里有存货的房企可能在偷笑，对于存量土地，房企仍然有动力以加快开工速度、缩短资金回笼周期并强化现金流管理，来对冲行业景气下行、规避资金风险。

　　在阿伦看来，本轮房地产调控已是我国地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控，截至2018年底已持续28个月，原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。2019年房地产政策虽然依然以稳为主，但一城一策也意味着可能结构化调整，一线、二线城市行政管制适度松动，融资环境边际改善。当前正处于政策观望期，各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调。倘若控房价任务“达标”，可能为后续政策环境改善预留更多空间。

　　从具体的市场表现看，2019年一季度百城新建住宅价格指数累计涨幅较2018年四季度继续收窄，整体价格较为稳定，其中3月环比涨幅略有扩大；一季度重点城市商品住宅整体成交规模较去年同期有所缩减，三四线代表城市下行压力较大，成交面积调整幅度在各线中最为显著，但近期热点一二线城市市场有所回暖，单3月成交面积同比均增长。与此同时，土地市场呈现新的变化：在全国300城整体土地供求规模缩减的背景下，一线城市宅地成交规模同比增长，部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象较为突出，回暖迹象初显。

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　　宏观环境来看，经济开局乏力，信贷环境改善，房企融资虽有好转但压力犹存。一季度经济开局乏力，消费、出口增速较去年双双回落，增长动能不足。今年两会连续释放多项稳经济信号，宽信用政策持续发力，金融环境将继续改善。

　　地方调控方面，中央一呼百应，2019年一季度，已有河南、福建、浙江、安徽等省份，成都、长沙、武汉等城市提出要稳妥实施“一城一策”方案，监测结果显示，全国一季度收紧性政策数量明显减少。从限购、限售两大主要调控方式看，众多城市中仅海口升级了限购政策。其余收缩性政策以加强市场监管为主。

　　从各级城市来看，各线城市价格走势出现分化。一线城市：经历连续两年的高压调控后市场探底企稳，今年一季度累计涨幅较去年同期小幅扩大0.16个百分点，但仍处低位。二线代表城市：一季度房价累计上涨0.75%，较去年同期收窄1.12个百分点。三四线代表城市：一季度累计涨幅较去年同期收窄1.12个百分点，其中七成三四线城市累计涨幅较去年同期收窄。

　　图：2011-2019年一季度50个代表城市商品住宅月度成交量走势