正略钧策合伙人郝炬在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，雅居乐很好地抓住了消费者从观光旅游向休闲旅游转变的机遇。

年报显示，2011年华侨城房地产业收入为102亿元，占公司营业收入近59%；旅游综合业的收入为63亿元元，占营业收入的36.4%。同时，2011年华侨城的旅游综合业营业收入同比大跌32.96%，42.30%的毛利率低于公司整体平均毛利率53.11%，且同比下降5.42个百分点；相反地，地产业营业收入同比大涨45.51%，63.03%的毛利率比公司整体平均毛利率高出近8个百分点，且比去年同期增加3.58个百分点。

以旅游为主业的华侨城，旅游收入只占营业收入的约36.4%，而房地产收入却占公司收入的59%。上述收入比例是否意味着华侨城是在借旅游地产获取低廉土地呢？《每日经济新闻》记者昨日曾向公司发出采访提纲，但公司未予回应。

目前，按照业界通俗的划分方法，旅游地产大致可以分为旅游景区开发、旅游商业地产开发，旅游度假项目开发以及旅游住宅开发。

从低成本拿地和高价卖房的“反差”来看，雅居乐清水湾的“暴利”之源并不难理解。

为了规避现金流风险，目前大多数旅游地产开发项目都将可销售房地产物业时间提前，以确保后期开发资金的安全。实际上，除了在运营资金安全方面面临风险外，在旅游地产项目管理上也有风险，甚至运营成本也会增加。

实际上，国内旅游地产项目从2006年、2007年开始逐渐增多。中信建投研报显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元，旅游地产项目的投资占2010年全国房地产开发投资48267亿元的比例超6.2%。

华侨城低价拿地，也一定程度上助长了“以旅游之名行圈地之实”的声音。

一位业内人士向 《每日经济新闻》记者表示，华侨城的商业模式为旅游加地产，践行先旅游后开发的路径，并通过后期的地产开发产生的现金流反哺旅游。这种模式从产生始起便留下了以旅游之名行地产之实的嫌疑，尤其在近几年房地产业大发展的背景下表现得更为明显。

地产业在华侨城业务链条上的占比份量上升的情况，侧面说明了问题。

在旅游地产项目中，以旅游项目名义拿下的地块，一些可能偷偷地流进了地产开发之池。以华侨城为例，一份研究报告显示，华侨城在北京的项目占地面积为1.5平方公里，其中旅游部分的主题公园欢乐谷占地面积为0.5平方公里，而基础设施及房地产开发所占面积高达1平方公里；上海华侨城项目占地面积2.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地面积仅为0.5平方公里，而房地产开发所占面积达2平方公里。

上述人士分析说，“旅游+房地产”模式下，华侨城开发的多是大规模综合项目，而这种项目的前提条件就是必须获取大规模的土地；另一方面，大规模旅游地产项目投资额一般较大，可拉动地方政府GDP和就业，因此容易获得地方政府支持，从而低价获得大规模土地。

目前，海泉湾度假区二期项目正在建设之中，该项目可能会调整产品结构，增加房地产项目。

如今，在楼市调控的大背景下，新一轮的旅游地产泡沫又开始渐隐渐现。从海南岛到惠州东海岸、渤海湾、山东半岛，再到云南西双版纳，如今随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。

雅居乐年报显示，2009年、2010年以及2011年，清水湾分别录得合约销售金额64亿元、99亿元和72亿元，这3年中，雅居乐总体的合约销售额则分别为226亿元、323亿元和315亿元，清水湾项目在其整体销售中占比分别高达28%、30%、22%。

实际上，相对于近年来开发商一哄而上的旅游地产热潮，业界人士认为，目前国内旅游地产正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。

房企扎堆涌入旅游地产

除此之外，酒店、商场等商业物业由于投入大，回报期长，也给雅居乐的后期开发和运营带来了不确定因素。对此，雅居乐方面回应称，回报周期长的产业，公司会根据现金流的状况适当加快或减慢其发展步伐。商业物业有利于公司分散业务风险，是公司获得稳定收入的一部分，同时亦有助于打造及提升公司品牌。

郝炬认为，大多数旅游地产项目其实还是以销售为主，开发酒店等其实是为了形成一种休闲度假的氛围，由于拿地价格较低，“真正赚钱的还是住宅”。

以旅游之名低价拿地？

土地成本远低于周边 华侨城借旅游之名低价拿地？

而在此之前，旅游地产项目融资较少，是因为地价便宜，前期投入成本比较低。随着旅游地产项目开发增多，其开发成本要求也越来越高，动则数十亿、上百亿的开发投资，使得旅游地产融资需求越来越大。

今年一季度以来，开发商抢攻旅游地产的步伐愈发紧促。中坤集团拟投500亿开发云南普洱。恒大地产拟150亿建哈尔滨太阳岛西区旅游项目。

雅居乐年报披露的数据显示，截至2011年，雅居乐清水湾的土地储备面积（占地面积）高达912万平方米，楼面地价仅为276元/平方米。清水湾项目的销售均价在2010年达到最高峰2.9万元/平方米，2009年和2011年也分别高达1万元/平方米和2万元/平方米。

雅居乐方面提供的数据显示，自2009年3月发售到今年4月，清水湾项目累计销售已经达到约270亿元。据公开数据，雅居乐清水湾项目的总体投入仅为200亿元。

后经披露，华侨城在建或已建的美术馆数量高达10家，引发众多人士质疑。浙江美术馆副馆长桑火尧就在微博上评论道：“警惕以办美术馆之名行拿廉价土地。”

实际上，近年来，随着楼市调控政策的持续打压，宏观经济形势下滑，使得旅游地产投资收益出现下滑趋势。

目前从事旅游地产的代表房企包括华侨城、港中旅、万达集团、中信、华润、雅居乐以及中弘地产、金融街等，而越来越多的开发商也正在试图进入这一领域。

利用单个项目创造如此惊人的收益，在房地产行业中并不多见。

“如果在一个地区本来应该这样做，但是你那样做，客户肯定不会买单。开发商产品定位跟市场需求有差异，这是旅游地产开发比较大的一个风险。”邓志国称。

上述人士认为，从华侨城两大主业的对比可以看出，公司的核心是地产，而旅游只是配角。

3年收回成本

上述行内人士对此分析说，在旅游加地产的模式中，旅游部分的投资收益属于典型的 “慢进慢出”型，而地产开发部分则为 “快进快出”型。出于商业利益的冲动，开发商会有意加大地产部分的投资面积，以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化。

“对前景的判断关键在于被定为国际旅游岛的海南岛能否形成类似巴厘岛、普吉岛一样的效应，如果可以的话，一个项目建6家酒店并不算多”，陈厚桥认为。

与住宅地产相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，面临一定的运营管理难题。

旅游财富网初步统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷，投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模达2600多亿元。而今年1~4月，全国房地产总投资为15835亿元，可见旅游地产的投资热度。

此前，对于旅游地产有一种说法是：真房地产假旅游。邓志国认为，旅游地产现在并不是很规范，这么多年旅游地产做得不好的原因之一在于旅游地产融资比较难。

雅居乐方面则指出，除得天独厚的自然条件和海岸资源之外，1.5万亩土地由公司独家统一规划、统一开发、统一管理，也保证了项目的整体规划和运营开发。

/案例/

华侨城2011年财报显示，房地产业收入全面压倒旅游综合收入成为公司的第一大产业，这与华侨城一直将自己划归为“非房企”的形象形成对比。

根据雅居乐方面披露的数据粗略计算，雅居乐清水湾6家酒店的总建筑面积将达到33万平方米，按照1万元/平方米的造价计算，总投入将达到33亿元。

除了港中旅之外，华侨城开发的东部华侨城主题公园项目2011年实现营业收入12.8亿元，净利润为-1.98亿元。华侨城认为，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是东部和泰州华侨城结算的旅游地产同比下降。