万科物业只是万科布局的起点并不是终点，养老、教育、租赁等都在万科的备选名单之内。“十年之后，万科还是地产公司吗？我想应该不是了，如果还是，那也得惨淡经营。” 2018年6月29日董事会主席郁亮在万科股东大会上一席话仍回荡在耳边，转型不是简单的多元化，如何稳步“去地产化”一直萦绕着郁亮的心房，作为一家靠危机感驱动的企业，这是属于万科式的焦虑。

早期多元化受挫让恒大尝到了苦头，但笃定多元化的许家印并没有就此掉头。多元化路途中往往铺满了荆棘，每一步资本都要出一次血，恒大的多维游戏与腾讯的九宫格、矩阵式围剿有着本质上的区别，后者是对已存商业模式与技术架构上的改造，多多少少有些借鉴，这也是腾讯的强项。而前者更倾向于一次赌注，对未知领域的一次探索。对于许家印来说，恒大一直在搜寻一个出口，一个成体系的“大出口”。本着这个多元方向，方向自然就瞄准了潜力巨大的行业，这也就解释了为什么许老板会和贾跃亭联姻，而许家印野心家的本质以及贾跃亭的不放权也注定了会和FF91不欢而散。

“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。”万科董事会主席郁亮在2018年度业绩会上称， “我们收敛聚焦，是阶段性的总结和调整，收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶，我们知道一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实来。这是我们万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意。我借这个机会把万科转型、基本盘和活下去等做个解释，这些对我们来说都是一脉相承的东西，万科这方面没有任何的改变，所以全面来看万科可能更加合适一些。”

在地产界，1997年2月成立的恒大只能算个后来者。相比于万科和碧桂园，恒大夹带指挥者的个人色彩要更浓烈些。魏昕在《恒大帝国成长路线图》中形容许家印为“三狂”，即创业狂人、财富狂人以及资本狂人。而“三狂”的称谓也正呼应着恒大的“三大战役”，首当其冲的是“规模超越战”，2016年恒大拿到业绩全国第一；其次是“利润超越战”，恒大以半年超500亿元一跃成为新晋行业利润王，宣告中海为期14年的利润王垄断生涯的结束；最后是恒大“市值超越战”，这是一场持久战，根据恒大2018年年报，在地产下行的大环境中恒大仍交出了核心净利润783.2亿，同比增长93.3%，净利润722.1亿，同比大增106.4%，若单从数据层面上来看，恒大的生力着实顽强。

谈及房企转型之路，宋清辉对钛媒体表示，“当下，房地产整体形势不容乐观，转型所付出的代价是高昂的。但是为了“活下去”，必须这样做。房企们在转型的大潮中保持理性的思考很难，取舍很重要。地产转型的核心是产品和服务的进一步升级，相比于以上企业转型方式，各有利弊，需要企业结合自己企业的实际情况加以选择。”

恒大进军汽车领域其实早有迹象，“我们对汽车产业还是很有信心的，你不要忘记我是车间主任出身的，也算是制造业的央企出来的。当时舞钢（河南舞阳钢铁厂）是冶金部的直属企业。我干了十年的车间主任，还是有制造业基本功的。”对于许老板来说，贾跃亭或许只是他迈入新能源汽车的一个烟雾弹，醉翁之意不在酒。而眼下恒大从“三高一低”（高周转、高杠杆、高负债、低成本）成功转为“三低一高”（低杠杆、低负债、低成本、高周转）的也为恒大的多元化供以充足的资本血液。

于是乎，今年4月17日，融创文旅打造的中国文旅融合超级IP之一“广州融创乐园”正式对外售票，这标志着斥资500亿元的大型综合项目广州融创文旅城正式对外揭开了面纱，并将于6月15日正式开门迎客。文旅一直是寡头房企进行多元化的惯用策略，孙宏斌也不例外。值得玩味的是，孙宏斌曾在业绩会上直言融创没有涉足多元化，一直以房地产业务为主，所谓多元化业务都是“房地产+”。

“野心家”、“未来驱动”是我们对许家印的最直观的印象，“野心”+“多方位布局”也造就了如今的恒大。恒大从一开始便秉承“农村包围城市”的大战略，于这一点上恒大与其它房企风格迥异，尤其是专注高端市场的融创。三、四、五线往往更贴近金字塔的腰线以下、更贴合民生，一、二线则是更注重品质。恒大这一战略既避免在地产红海与寡头直接交锋，又闷声发大财稳健自己的根基，纵深布局、广泛布局分散区域调控风险意在攫取城市轮动的红利。眼下行业已一脚迈入弱周期，但城市仍处于“强周期”阶段，房产过于聚焦单一区域，一旦遭遇政策调控风险对企业将是重拳一击，在这上面许家印看得明白，这也解释了恒大多元化、多产业布局的初衷所在。

“安全第一。”在2018中期业绩会上，孙宏斌一改往日“狼性”作风，坚定的语气中透露着妥协的不甘。至此，人们幡然醒悟，花无百日红，中国房地产市场成色变了。

这两年的融创似乎低调了许多，这也与其掌门人孙宏斌个人的“趋稳心态”分不开联系。对于房企转型转型这件事，孙宏斌骨子里应当是排斥的，“地产人就应该做地产事”在这点上孙宏斌和王石很像。但作为融创的掌门人，面对中国楼市大环境不容乐观的情况之下，也“被迫”作出了相应改变，转型是大趋势，顺势而为不可或缺，稳重求变尤为重要。

“万科的转型其实从2012年就开始了”万科的内部人士对钛媒体表示，从万科的官网可以看到转型的布局正如火如荼，2018年，万科将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。对于万科的转型，董事会主席郁亮在接受采访时表示，“确实每家大企业在转型的过程中都不会那么容易，这个路很艰难，但我们自己还是很坚定，我们自己的原则是先能力再规模，先看客户再看市场容量，不断地探索。”

著名经济学家宋清辉对钛媒体表示，“我国房地产市场持续下行，部分房企生存非常艰难，转型是生存不下的唯一办法，不转型就可能会’死亡’。整体来看，大部分房企生存空间不容乐观，在未来剧烈的市场调整下，一些实力较弱的中小房企可能被市场淘汰出局。未来，房地产行业依然会延续强者恒强局面，留给实力较差房企的生存空间已经不大了。”

2017年7月，孙宏斌从王健林手里拿来了13个万达城，这是一桩世纪性的交易。接着在2018年年初的融创中国业绩发布会上，融创的高层就明确表示，未来一两年融创最重要的任务是快速增强文旅板块的运营能力。而如今的孙宏斌却一改口风称其并非是多元化业务。“这两个业务是长期的，希望逐步培养，让它五年、十年后有个特别好的规模。我们没有多元化，当下主要是心无旁骛地把地产做好，地产增长空间还是很大的。”乍一听像此地无银三百两，实则为攻守之道，吃过乐视的闷亏让孙宏斌变得更为谨慎，“低调行事”才是最硬核的王牌，尤其对于一个不确定的发展方向来说。

历经粗砺的暴涨暴跌、4万亿救市的无奈之举，“930”的出台回以荼毒世人的炒房客当头棒喝。从“黄金十年”到“白银时代”，中国楼市追逐的方向便只有一个字可用来粉饰，即“稳”。周期性是楼市的重要特征，是一个环形赛道。但对于房企来说，赛道从来都是直的，要么被无情落下或并购，亦或继续行军晋升寡头。

如今，十年期限已过，住房全面短缺的时代已经悄然结束，房企转型陆续被同一赛道上的竞争者提上日程。作为王石的忠实粉丝，郁亮其实也盘算着自己的小九九，眼下的万科量级已不可同日而语，地产行业已泛红海，想要进一步取得突破性的价值创造，似乎转型是唯一的道路，郁亮曾于2009年公开表示，万科并非不能做商业地产。王石的回应也似乎默许了他的想法，“对我而言，只要不是致命的，即使你认为对方是错的，你也要尊重，该怎么做，郁亮说了算。”但是潜台词是要稳，不能贸然行军，因为政策始终是一个不安定因素。

楼市暗流涌动，转型迫在眉睫，这是一场没有硝烟的战争。与此同时，楼市走向规范化也意味着可攫取高额利益的往昔风光不再，房企们绞尽脑汁期待着下一块资本肥沃宝地的出现。他们迫切需要一支转型的“接力棒”，去完成下一段赛程地角逐。