中国楼市，猜不透。

　　政策探出头来，激活了市场，近期又有回缩迹象。

　　江浙沪，最近有点猛

　　3月开始，长三角一带楼市有点猛。

　　3月上海二手房成交25,932套，环比增长164.7%，创3年来新高。

　　3月苏州新房住宅成交5926套，环比上涨102%。

　　3月无锡商品房共备案成交6604套，环比涨幅158.68%。

　　除了销售情况，土地市场也表现出了旺盛活力。

　　从3月至今，全国一二线土拍市场上，江苏和浙江的土拍成交占了76%（未计算上海）。

　　4月3日，江苏无锡土拍厮杀激烈，4块宅地吸引了近60家房企竞拍，最高溢价率达79.39%。

　　4月4日，浙江台州市某地块，经176轮竞拍成交，溢价率达86.6%。

　　4月17日，浙江杭州拍出新地王，以45325元/㎡楼面价，成为杭州第二大地王。

　　不仅如此，江苏的苏州、无锡、徐州，浙江除杭州外的温州、宁波等地土地成交同样活跃。

　　为什么要看土地市场？

　　从市场的角度来说，购买土地支出的成本是房地产上下链条里最基础，最核心的成本。在一定程度上决定了未来的房价。

　　我们看一下土拍的几个关键词。

　　溢价率，也就是超过土地价格的比率。土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。。

　　通俗点说，就是政府在进行土地拍卖的时候，往往会制定某块土地的地价，地产商在竞拍过程中会不断加价，最后结果导致成交价上涨，超出的价格就是我们说的土地溢价率。

　　楼面价，是单位建筑面积分摊的土地出让价格。

　　以我们上文提到的，杭州土拍地王45325元/㎡的楼面价为例，仅在土地交易过程中，该块土地已经达到45325元/㎡单价，如果再加上施工中的原料、人力成本，未来该块土地上的楼盘售价，可想而知。

　　所以，在判断某地未来房价是否会上涨，或涨势是否可观，除了可以参考市场成交情况外，还可参考土地市场。

　　调控，开始了

　　最近，自然资源部发布了一则通知。

　　自然资源部日前下发通知。

　　要求做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。

　　地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)，

　　商品住房库存消化周期在36个月以上的应停止供地，

　　36至18个月的要适当减少供地，

　　18至12个月的维持供地持平水平，

　　12至6个月的要增加供地，

　　6个月以下的要显著增加并加快供地。

　　长期看人口，中期看土地，短期看政策。

　　我们看这条通知，政策的背后逻辑，只有一个目的“稳”。稳的背后追求的则是市场的供需平衡。

　　这也好理解，供求的关系是决定市场发展的前提。

　　当市场供大于求，房价下跌危险将会增大；当市场供小于求，房价加速上涨的可能性将会增强。

　　而2019年，我国房地产市场发展的方针则是，既要预防房价过快上涨，也要防止房价下跌。

　　求稳，应当是经济周期不容乐观的情况下，降低风险的一项重要举措。

　　一方面，在春节过后，从各方的消息来看，楼市有两个极端现象。

　　一些热点城市楼市，还在延续去年身为热点城市火热的苗头；而另一个极端是其他一些城市，可能保有大量库存，难以消化。这就不太妙了。

　　另一方面，经历过去年的严调控，大家对2019的预期是楼市将放开，市场会回温反弹。

　　单从第一季度的数据来看，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，创了4年来新高。也确实从侧面证明了大家对市场的看好。

　　但，过快的恢复热度很有可能使之前严调控的成果付诸东流。当然也不利于“维稳”。

　　所以，分类调控就显的很有必要了。

　　哪些城市是危险的？

　　全国661个城市，市场也千差万别。

　　即便市场不同，但楼市回暖信号一旦放出，影响力是覆盖全国的。

　　我们来看2019第一季度各能级城市的土地成交情况。

　　1-3月，一线二线城市波动相对较小。值得关注的是三四线城市，土地成交3月环比提升了80%，而这一数据在2月下跌了66%。可见，在楼市回暖信号释放出后，市场反应极大。

　　众所周知，三四线城市一直是棚改的有生力量，随棚改进程，产生了大量库存；再加上，三四线大部分家庭住宅持有量高。对住房的需求量极其有限。

　　而土地供应的激增，使得供需失衡，在一定时间内不断积压的库存无力消化，市场危险性将大幅度提升。

　　因此，从政策层面进行分类调控的必要性不言而喻。

　　我们观察全国27个重点城市库存消化周期，库存半年以下的城市有重庆（5.56月）、南宁（5.9月）、武汉（3.4月）。

　　其中，武汉消化周期最为紧张，从房价数据上来看，当地一二手房倒挂现象严重。为了抑制房价上涨，武汉最近在限价上调控开始加码。

　　库存去化周期最长的厦门（36.38月）已超36个月最长周期标准线。小融推测，炒房遍地的厦门真实市场行情可能不止如此。

　　毕竟，在去年的严控时期，厦门的房价跌势已显，虽然最近有抬头的趋势，但是想要消化掉现有的新商品房和二手房，仍是一个艰巨的任务。

　　冷了松一松，热了紧一紧，政策前期的试探大概已经有了结果。这次，板上钉钉的分类调控跃下纸面终于让人看明白了“因城施策”这话并非真的解禁信号。

　　2019的楼市，将会是稳中求升的一年。

本文首发于微信公众号：地产情报站。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：季丽亚 HN003）

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