【研究报告内容摘要】

富力地产成立于1994年,2005年在港交所上市,是首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。2018年富力地产权益销售金额首次突破1300亿,位居第13名(克而瑞)。富力地产主营房地产开发与销售、商业物业租赁及酒店服务。产品以刚需型住宅项目为主、改善型需求住宅为辅,同时配以优质商业地产。公司在广州由旧改项目起步,业务已拓展至北京、上海、天津、海南、太原等96个城市及地区。

公司在经营和债务方面呈现以下特征:

(1)房地产开发销售业务,2018年销售额高速增长,近年来毛利率较高,土地储备下沉至三四线城市。2018年销售额达1311亿,同比大幅增长60.15%。富力地产采取分散式下沉至三四线城市的策略,2018年末,富力未竣工权益土地储备面积为6073.22万平方米,其中,一线城市和二线城市占比分别为4.17%和37.45%,而三四线占比达58.38%,需关注非核心城市未来销售不及预期的风险。

(2)自持优质商业物业,租赁收入稳步增长。目前,富力的物业投资主要分布在广州、北京、天津、成都、重庆和大连,包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺以及物流园区等多种业态。2018年末,运营中的商业物业权益建筑面积为187.89万平方米。2016-2018年,商业物业租赁收入分别为9.18亿、9.41亿和11.01亿。

(3)酒店数量和收入攀升,毛利率小幅下降,关注资产盘活。

(4)债务方面,2018年有息债务和净负债率均上升,短期偿债压力增大。18年末有息债务达1633亿元,净负债率上升至184.15%,杠杆水平较高;短期债务占比由17年19.64%上升至32.06%,而货币资金\/短期债务下降至66.3%,短期偿债压力较大。负债以银行借款和境内债券融资为主,银行授信较充裕;债券融资相对可持续,但18年以来超短融发行占比47.6%,存在短贷长用风险。

(5)公司以独立开发为主,少数股东权益占比很低,受限资产占比较高,或有负债风险相对较小。公司的主要优势在于:(1)公司资产规模较大,土地储备和货值较高。(2)坚持房地产独立开发为主,权益占比较高,表外负债风险相对较小。(3)追求利润率,控制拿地成本,房地产开发销售毛利率较高。(4)自持优质的商业物业,租赁收入和资产价值的稳步增长。

同时,需关注富力潜在的风险:第一,2019年债券到期及回售压力较大,需关注再融资的持续性。第二,关注未来销售不及预期的风险。第三,关注酒店业务的盈利及资产盘活情况。

风险提示:数据口径有偏差,房地产政策超预期。