根据戴德梁行的统计，大约在2013至2014年间，高标库租金与工业厂房租金形成了剪刀差，高标库租金第一次超越了厂房租金且之后一路上扬，继而导致了仓库成本的与日俱增。戴德梁行高级董事苏智渊认为，仓库使用人越来越多地考虑起是否应该用自建库来取代租赁库，从而规避不断上涨的租金风险。这种现象在菜鸟、京东等电商中间已经越来越明显，现在也开始蔓延到了快递公司和第三方物流公司。

据了解，普洛斯提供的不只是仓库。为了解决中小零售商与制造商规模与资金问题，普洛斯提供的物流服务还包括金融服务、设备、运输策略、信息技术系统、仓储空间以及货物的物流生态等，进行全面覆盖。

　　早在2014年，万科就已经开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，设立独立品牌“万纬”。虽然万科在2017年7月与银团斥资790亿元收购了普洛斯，但是万纬和普洛斯没有合并，而是以万科为共同股东，协同发展。

游道柱表示，之前住宅市场火热的时候，社会层面对物流地产的关注比较少。而近几年国家对物流地产用地的支持，对于整个行业而言无疑非常重要。目前物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在短短几年的时间内快速发展。

曾有业内人士表示，物流地产投资回报率相对较高。根据世邦魏理仕2017年7月发布的统计报告，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%，明显高于商业地产的4%-5%，住宅地产的2%-3%。但随着近两年土地供给不断收紧，行业竞争日渐加剧，物流地产能否继续维持稳定的投资回报率仍未可知。

与普洛斯的轻资产模式不同，万纬以及大部分国内物流地产企业现阶段采用的仍然是典型的“持有和运营服务”的重资产模式，靠着大量的开发与收购在全国迅速布局。作为后来者，万纬主打的是精细化的服务。从物流网络到设施设备全部纳入信息服务平台，实现了集约化和自动化的高端物流仓储。特别是在冷链方面，万纬已经开始发力。2018年7月，万纬又收购了太古冷链，加速了在全国范围内冷链的布局。

游道柱认为，从物流地产行业来看，除少数外资企业具有较为成熟的产品外，一些本土物流地产商在产品服务定位和持续盈利上凸显短板，多数物流地产企业依旧在探索盈利模式。如何在供应链环节寻找衍生价值？如何通过物流的专业化细分，比如从冷链物流、医药物流、危化品物流拓展业态空间等等，将是物流地产行业的发展方向。（快递观察家）

盈利不确定因素增多

　　5月13日早间，、远洋等传统房地产开发企业纷纷涉足物流地产。除了这些传统房地产企业外，目前，中国市场的物流地产商主要包括以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。新参与者中还包括阿里菜鸟物流、京东、1号店等电商企业，以及TCL、证券分析师游道柱如此解释普洛斯的运作理念，首先普洛斯发起成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。普洛斯通过这样的模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。