阳春三月，大梅沙沿岸海风微冷，不远处，一股强烈涌动的危机感，同样让人瑟瑟战栗。

2019年3月30日-31日，在万科2019年的春季例会上，郁亮传递出 “收敛、聚焦”的口号，虽然“宇宙第一房企”的宝座早已不属于万科，但面对行业正在发生的转折，从“活下去”到“基本盘”，其忧患意识不断滋长。

郁亮的焦虑不是没有理由。

据万科2018年年度报告，年内共实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%。

但与此同时，经营活动产生的现金流净额锐减59.16%至336.18亿元，负债率较上年继续增加 0.61 个百分点至84.59%。此外，除房地产业务稳定增长外，物业服务利润率涨幅微弱，其他业务利润率仍在下降。图\/万科2018年年报

从专注房产开发到碰触商业地产，从探索轻资产战略到多元化布局，这家千亿房企走过了怎样的心路历程？其商业发展又面临怎样的困局？合并印力后，一切又是否走向期待中的柳暗花明？

拐点：千亿房企红利消逝

王石起初没想过做房地产。

1984年，靠着倒腾东北玉米赚来的300多万，他先是开办了一家名为“深圳现代科教仪器展销中心”的公司，主营办公器材与视频设备，其后又一手操办起服装厂、手表厂、饮料厂等，用他自己的话说，“除了黄、赌、毒、军火不做之外，其他基本都涉及了。”

进军房地产是在五年后。1988年，随着首轮房改正式起航，我国土地禁锢逐渐放开，在一场深圳威登别墅地块的土地拍卖中，王石多轮竞价、志在必得，最终以彼时2000万元的天价拿下地块，一个地产大哥的恢弘故事就此展开。

虽然王石曾坦言，“我不喜欢做房地产”，但擅长投机主义的他却带领万科率先完成股份制改造，为此他曾走街串巷推销股票，募集资金2800万元。1991年，万科于深交所挂牌上市，证券代码000002，是证交所第二家上市公司，也是所有房企中最早完成上市的企业。

抓住房产发展的黄金时代，2010年，万科销售金额达到1000.6亿元，成为我国房地产行业首家年销售额过千亿的公司，其也因此被冠以“宇宙第一房企”称号。

然而，规模竞速并没有让万科自此一骑绝尘。

2014年，企业发展按下慢速键。净资产收益率下降，加之结算滞后于销售，万科结算面积1,259.0万平方米，同比仅增长2.3%。此外，住宅利润率连续5年下滑，2014年万科净利润仅增长4.2%至157.5亿元。图\/choice金融终端

此时，万科掌舵人已由郁亮接棒。意识到行业拐点的来临，他在同年业绩推介会上坦陈：

我们身边的世界正发生巨变，房地产行业正由黄金时代转入白银时代，是深思的时候了。

未来十年，他将万科的业务版图归纳为：“三好住宅”+“城市配套服务商”，并希望后者将来能取得与前者并驾齐驱的地位，其在商业地产领域的决心自此显露。

摸索：轻资产战略下的商业地产发展路径

事实上，早在2011年万科就宣布进入商业地产，并高调发布三大产品线：购物中心（万科广场）、写字楼（万科大厦）、社区商业（万科红）。

北京京商流通战略研究院院长赖阳认为，由于拿地指标限制、城市土地集约利用、宏观调控加剧等原因，地产发展正逐渐由过去的销售型向持有型转型，人们愈加关注长期持有型物业产生的稳定增值收益，而商业是一个非常好的获利增长点，万科的考量正基于此。

2009年，郁亮花了两年时间，请客20几次，终于把凯德中国区操盘手毛大庆收入麾下。作为万科商业1.0时代的、太古里等激烈的产品竞争中脱颖而出。无论是万科还是印力平台，在商业地产板块都还需前瞻判断与创新运营的进一步提升。（奇点商业地产）