2009年9月，在新黄浦、苏州高新和张江高科三家公司发债之后，房地产企业的境内股权融资（包括IPO和增发）被证监会叫停，境内房地产企业IPO基本处于停滞状态。资本市场股权债权融资大门实质关闭，超过1000亿人民币融资计划全面搁置。进入2010年，连续3个月地产股平均累计跌幅40%，H股地产企业股价也全面下挫，地产企业资本市场融资环境进一步恶化，由被行政限制转向被市场抛弃。

2010年4月16日，银监会发公告称，为配合国务院整顿房地产市场秩序，促进市场健康发展，银监会加强对各类房地产贷款行为规范的监管，要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。同时，银监会还将根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。确保购房真实自住与交易背景，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭，制止加按揭以及非法集资行为。银监会还表示，加强对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管要求并提出要求。

银监会该公告的发布加强了对各类房地产贷款行为规范的监管。开发企业的银行信贷开始受到严格监管，除建筑贷款外，用于土地购置、清偿债务、补充现金流的各类贷款基本销声匿迹。

在境内外部融资渠道迅速收紧之后，房地产企业境外融资迅速升温，短短5个月的时间内，就有恒大、碧桂园、雅居乐等7家H股上市的房地产开发企业先后公告发行一次性还款优先票据。相较其它开发企业迅速紧缩的资金链，海外融资渠道的资金来源无疑是为这些企业雪中送炭，公司通过H股上市所建立的国际资本市场融资渠道优势再次显现。我国房地产企业进行海外融资在一定程度上扩宽了我国房地产企业的融资渠道，缓解了房企的资金压力。

三、2013年：银行贷款成本上升+海外融资环境相对较好

2013年年初“新国五条”发布，市场监管加码，房地产调控再次收紧。在实际操作中，银行对项目贷款的审批要求更加严格，商业银行投放方向要求必须是具备一、二级开发资质、全国排名靠前、或者有央企、国企背景的大中型房地产企业或者上市房地产企业。部分银行甚至建立名单制，只对名单上的存量客户审批，发放房地产项目开发贷款。成本上，四大国有商业银行一般贷款利率上浮较少，总成本在10%左右，股份制商业银行和城商行虽然相对部分条件相对有所放宽，但是成本有所上升，多为12-15%。除此以外，资金紧张还表现在个人按揭贷款方面，银行按揭、公积金贷款是预售资金回笼的重要渠道，且占比较高。在2013年下半年，市场处于“钱荒”风波，各商业银行个人按揭贷款规模频现“钱荒”，银行以各种理由拒贷，或者延迟发放贷款。按揭贷款和公积金贷款发放缓慢导致房地产企业预售资金回笼周期加长，回笼规模减少。

2012年，美国第三轮QE政策的实施，全球资本市场呈现超低利率的环境，海外上市房企在境外融资上面临较好的机遇，2013年海外融资规模得到延续并进一步攀升，仅1月份就有龙湖地产、建业地产、宝龙地产等企业共发行15只美元债，合计融资规模422亿元，超2012年全年融资规模的2/3。

除了国外融资环境相对较好外，海外融资的期限一般在5年，甚至可以更长，中长期的资金流入有利于调节企业的资产负债结构，改善资金流动性，缓解公司的财务压力。

在境内政策收紧，而境外环境相对宽松的局面下，2013年全年境内房企境外共发行63只债券，合计发行规模达1652.24亿元，仅1月份就有新城发展控股、龙湖地产、建业地产、中骏置业、越秀地产、花样年控股、雅居乐集团、碧桂园和佳兆业集团等共计13家主体去境内融资。

四、2017年：境内房企融资政策收紧+海外发债较为宽松

2015年由于国内交易所发债新政实施，使得国内企业发行公司债的成本和效率得以大大提升，不少地产企业选择国内发债。同时还由于2015年第一季度佳兆业发生违约事件，使中国投机级房开商的融资难度加强，影响了2015年全年国内房地产企业海外市场的融资形势，加之海外市场人民币贬值。因此，虽然2015年9月14日，国家发展改革委发布2044号文，取消企业发行外债的额度审批，改革创新外债管理方式，实行备案登记制管理，进一步助推中资企业去境外发债，但是国内房地产企业还是由于上述被动和主动的原因转向在境内资本市场大规模发行债券进行融资。15年房企海外发债规模和数量较14年同期下降了接近1/3。

16年房地产企业海外发债总额略有回升，到今年房地产海外融资规模又卷土重来，出现大幅增长，截止2017年7月25日，境内房地产企业海外融资的总规模已经远远超过去年整年的融资规模。虽然由于人民币贬值，内地房地产企业发行离岸债券在汇率上并不如以往划算，但自2016年下半年以来，内地房地产企业仍掀起了在境外发债的高潮。自2017年初至今，中国内地房地产企业共发行离岸债券60只，发行总额为1964.51亿人民币。