2016年4季度以来上交所、深交所、发改委等纷纷出台政策文件严控房地产企业境内融资。为了防止各热点城市二手房价格上涨过快，2017年4月6日，住建部与国土资源部联合出台了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确了因城施策的土地供给政策，首次从供给侧出发对房地产市场进行调控。

今年7月11日，根据上交所官网披露，融创100亿元公司债前不久已被上交所终止发行，截至7月6日，证监会共对43家公司申请发行的公司债终止或中止审查，其中房地产板块以13家企业占比最高，包括时代地产、华发股份、卓尔发展、苏宁环球、美好置业、成都金融城投资发展有限公司、北京金泰房地产开发有限公司、上海西部企业集团、都城伟业集团、贵阳金阳建投集团、厦门杏林建设等13家房地产企业。

自2016年10月份以来，房企公司债发行监管趋严，这类发行融资一直处于封闭状态，随后房企境内融资渠道从各方面被全面收紧，融资紧张程度未见有改善，但是房地产企业对资金仍然存在需求，在当前国内融资收紧的背景下，房地产企业在海外发债持续升温。

今年5月18日路透社关于《发改委二季度起基本停止给房地产商海外发债发放批文》的文章中提到因为中国政府关上了房地产企业进入全球债券市场的大门，要为房地产降温，短期来看房地产开发企业海外发债将偃旗息鼓。当时与企业交流下来，境外融资这块的确有一定收紧，但是发改委没有相应的文件，也没有所谓的窗口指导。今年4、5月份，房地产海外发债的确在一定程度上有所降温，但是最近两个月，房地产海外融资又起，整体来看，今年房地产海外融资规模又创新高。

从中资房地产企业发行的离岸债的期限来看，主要以5年期居多，其次分别是3年期和7年期。因此，这次房地产企业境外发行量大幅增长与为了应对2013年、2014年大规模的海外发债集中到期也存在一定因素。

公司持续的经营，手里也需要有充足的现金，另外，政策大方向也支持引入外国资金投资国内建设。还有部分房地产企业考虑到由于香港资本市场要更为稳定，因此，未来也会有意保留香港资本市场的融资渠道。

综合来看，在美元债融资成本上行的背景下，今年房地产企业海外发债融资规模仍然大幅回升，主要还是受到了国内融资收紧的影响，同时叠加房企解决债务偿付压力、政策引导、房企需要多元化融资渠道等原因，导致房企在成本较高下，仍然去海外大规模融资。

境内房企境外发债概况

最近一次房企海外发债飙升都是什么企业在发债，发行期限和币种分布情况如何，票息相较前期是否有所变化，我们对近期房企海外发债概况进行如下梳理。

发行期限和币种分布

2017年年初以来，房地产企业境外发债基本以美元债为主，少数发行以港元计价的债券，境内房地产企业17年5月份以来新发债券均为美元或港元债。从发行数量看，美元债券合计31只，占比96.88%，港币债券合计1只，占比3.12%。

从中资房地产企业17年5月份以来新发离岸债的发行期限来看，主要以1年期、3年期和5年期居多，其中还有3只永续债。

发行方式

中资房地产发行的离岸债中，绝大部分均选择上市交易，上市地点主要在香港和新加坡，未上市的较少。17年5月份以来中资房地产企业新发行的离岸债券中仅4只未上市交易，其余均选择上市交易，其中上市地点为香港或者新加坡等地。中资房地产企业发行的离岸债的流动性相对较好。

息票利率分布

从海外发债地产企业息票利率分布来看，息票利率分布于6%-8%区间段的债券最多。2017年5月份以来，在海外发债的地产企业新发离岸债券票面利率相较存续债有往中间集中的趋势，仍主要集中分布于6%-8%区间段，但不存在发行利率在10%-12%和12%-14%的超高票息的债券，也不存在0-2%低票息区间的债券。佳兆业集团于2017年6月30日发行的7年期的美元债发行利率最高达9.357%。

评级分布

境外融资的中资房地产企业的评级普遍不高，主要还是以投机级评级为主，今年5月份以来，中高信用评级的发行人CSCEC Finance Cayman II Ltd在境外发行两只美元新债，合计发行总额10亿美元，是中国建筑股份有限公司的境外子公司。公司公告了本次债券发行的募集资金用于境外项目及境外一般公司用途。其余多数境外发债的中资房地产企业的评级集中在B至B-之间。

到期情况

今年下半年境内房地产企业将有27只境外发行的债券逐渐到期，待偿本金达461.44亿人民币。

从境内房地产企业债务债券到期期限分布来看，2019年债务到期偿还的压力最大，债务到期偿还高达1198.57亿元，2018年和2020年境内房地产企业偿债压力次之，偿债规模分别达911.38亿元和936.63亿元。