买了就后悔了。

刘女士6月初在长沙芙蓉中路某楼盘买下一建筑面积约40平方米的LOFT公寓后，听说目前长沙的商业、公寓比较滞销，加上地处医院周边或风水不好，想转手或退房但未能如愿。

7月8日，中原（湖南）房地产代理有限公司董事、总经理胡治钢在做客长沙乐居《地产会客厅》时证实，今年上半年长沙市内五区商务公寓供应88.3万平方米，同比增加76%，成交48.8万平方米，却同比减少了11%。长沙市的公寓市场供过于求加剧，存量增加至163万平方米，去化周期增至20个月。

同样一组数据则更令人忧虑。来自中原地产的最新商业数据还显示，今年上半年长沙市内五区商业项目供应23.29万平方米，同比减少40%；成交11.35万平方米，同比减少60%。虽然长沙市的商业已放缓了供应步伐，但去化也明显降速，存量已达480万平方米，去化周期增至254个月。

业内人士表示，类似长沙这样的二线城市商业应该还有发展空间，未来商业地产的热点定位在社区商业、城市文旅或较为合适。

商业去化周期254个月

近年来，长沙的商业项目库存居高不下，去化缓慢，供过于求的矛盾不断在加剧。

早在2016年，就有市场机构分析预警，长沙的商业项目去库存周期已达10年以上。然而，随着城市多中心发展和商业配比率增加，长沙市不同的地段出现了各种多元化的购物中心。尤其在2015年至2018年，长沙购物中心蓬勃发展，四面开花。2018年，长沙开业的购物中心已达14个，2019年预计开业的购物中心或有8个，仅这两年开业的商业面积或达70万-80万平方米。

一般而言，住宅限购会加快商业的去化，但长沙的公寓则是跟风开发。

以融创融公馆（又名融创臻苑）为例，其专门开发的一栋酒店式公寓，本身是住宅性质被限购。开发商为了将该公寓商业化运营，不仅用一堵墙将公寓隔离在小区之外，还将物管费在其他住宅2.6元/平方米每月的基础上提高到3.5元/平方米每月，被部分业主不断投诉。

尽管今年长沙市内五区商业的供应量和成交量均在减少，但随着去化速度的放慢，以月均不到2万平方米的去化速度，480万平方米现有不增的库存量，则需要21年才能消化完。

对于163万平方米的公寓存量、20个月的去化周期，在胡治钢看来，今年长沙市的公寓市场和以前有很大的不同，以前大部分以平层为主，如今则是loft公寓扎堆。

价格和规划待优化

胡治钢认为，长沙商业去化缓慢的主要原因在于价格。

“以前长沙的公寓可能是通过多渠道来变现刺激公寓销售，现在的公寓则直接以高周转变现来弥补到住宅不能溢价的空间，而不是高周转销售变现，导致销售难度增加。”他说。

与一些热点城市住宅价格远高于商业所不同的是，长沙的住宅价格处于较低水平，而商业项目的价格则高于住宅不少。这在一些投资客心中对商业气氛形成了“阻碍”，遏制了商业的去化。

此外，规划的商住比也有待优化。

国内一些城市楼盘商住比1:9，而长沙的商住比普遍为2:8或3:7，甚至有的高达5:5，或与地方政府力推楼宇经济增加商业税收有关，导致商业库存量在前期基础上增加新的积压。

未来商业热点或在社区商业、城市文旅。

“从目前看，商业项目存量较大，变现较为困难，但从长期看，长沙这样一个千万级人口的城市还是很需要商业，长沙的商业项目还是有一个发展空间。”胡治钢表示。

这一点也得到了湖南新港联行置业有限公司总经理佘小青的认同。他认为，无论是购物中心还是商业公寓，未来商业运营更显重要。

“未来商业地产的发展方向，或主要集中于社区商业、城市文旅。”佘小青说，只有在现有运营模式上进行创新突破，解决开发商销售、投资者稳定回报、品牌商家与运营公司长期存活、保障商业增值等问题，才能形成一个多方共赢的商业全链。