养老地产的春天正渐行渐近。

　　9月12日，国务院常务由我国人口状况决定，且不可逆转。

　　自1962年三年困难时期结束起，中国开始了人类历史上持续32年、年均逾2000万最大规模的婴儿潮。这部分人口，决定了我国经济发展的主要特征。在经济增长模式中，无论是分工、贸易、劳动生产率提高带来的斯密型增长，还是技术创新和组织创新带来的熊彼特型增长——人是其中关键角色。1978年起的改革开放，释放了人力资源活力。在房改之后，我国房地产业有了跌宕起伏又波澜壮阔的发展。始自1962年起的婴儿潮，带来了中国早期巨大的人口红利，在上世纪90年代以及21世纪初带来了巨大的住房需求，并延续至今；最近几年，改善型需求成为市场主力，同样源于这个庞大人群的生活追求。以及贯穿其间，无法忽视的投资理财需求。

　　养老地产机会窗口开启的同时，则是传统地产业人口拐点的降临。

　　根据第六次人口普查数据测算，至1990年，婴儿潮出现最大峰值，达到2803万人；但自1991年开始，出生人口剧降，1994年仅为1879万人，尤其是1996年后，出生人口再没超过1600万。与1990年前五年平均2500万的出生人口相比，1996年后五年平均出生人口仅在1500万人左右，减少1000万人，下降幅度超过40%。

　　这也意味着，按照国内27岁的平均置业年龄来看，中国房地产市场的刚性需求将在2017年达到峰值，在2021年迅速下滑，2023年后呈现断崖式下跌。即使考虑到近年来房价加速上涨，置业年龄可能的推迟，最晚2020年前后，中国房地产市场需求的拐点就会出现。与此同时，2022年起，在刚性需求剧减的同时，60岁以上年龄人口每年以2000万递增，中国老龄化进程显著提速。

　　因此，就传统地产而言，2021年后，刚性置业人口剧降，政策即使由抑制变为刺激，恐怕也无力回天。当然，各个城市由于资源禀赋差异，会导致人口的流进与流出，表现为缺乏系统性机会，但是城市分化的结构性机会仍然存在。而那些人口流出的城市，房价压力可以想象。

　　因此，在中国特色的人口结构下，房地产业的发展方向已经注定：传统地产业未来主要是结构性机会，养老地产的全面兴盛则可以预见。

（文章来源：东地产）

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