最近十年我国的商业地产行业发展非常迅猛，但以此同时却也有越来越多的商业地产难以存活，要么留下大片的鬼城空城，要么就是入住率寥寥无几、商业大面积的空置，要么就是经营一段时间后逐步没落，最后关门大吉。

一个商业地产项目的全程操作，会受到三个环境的影响。第一个是大环境，也就是宏观环境，指的是商业地产项目会受到国家与地方政策法规、经济形势、行业形势等宏观环境影响；第二个环境叫做"产业环境"，或者叫做"中观环境"，指的是项目受到地理环境、竞争环境、产业结构、目标市场的左右；第三个环境是企业的"内部环境"，也称为"微观环境"，指的是项目受到企业自身诸多因素的制约，比如工程、资金、人才、信息、管理、品牌、信誉、计划等方方面面。

一个大型商业地产项目最终能否取得成功，这三个环境都非常重要。而对于这三个环境的把控，最终会体现在操盘者对整个项目的思维和行动上，一个成功的商业地产项目，不仅需要好创意、好策划，更要求开发商具有对该项目的超强理解力、执行力和管控能力。

一个如此大面积的商业项目，位于浦东惠南镇地处偏僻、交通不便的地方，客流量从哪里来？如何去解决这个问题？这是一开始就绕不开的话题，怎么从规划选址开始，到业态规划、销售招商，经营管理全过程去做全程规划和评估，如果没有引流的可能，那为什么要建在那里呢，又为什么要建如此之大规模？明显"拍脑袋"的成分居多。

做商业地产，首先一定要把握一个核心问题，这个核心就是"客流量"，作为开发商或项目操盘手，从有"商业地产"这个概念开始，"客流量"就再也不能离开自己的脑袋，否则就有失败的危险，这绝非耸人听闻，要知道商业没有人流量的支撑，哪怕一间店面都不能养活，更何况是一个大型商业项目。

一个商业地产项目，如何才能成功激活

调查显示，在所有失败的商业地产项目中，有80%以上项目问题出在操盘上，而并非因为资金原因。那么，商业地产到底应该怎么去做？它有哪些关键点，又如何在运作时才能胜券在握？今天就来浅显谈一谈这个问题。

如果商业地产项目的每一个环节都能够把"客流量"的制造做到最好，即使是一个不好的项目，最终也能够整合出来一份好成绩；如果没有把"客流量"在各个环节整合好，就算是一个很好的商业项目胚子，开发到最后也会把一手好牌打烂。

从规划拿地、设计开发、业态布局、销售招商到经营、管理、服务的全过程，每一个环节都要重点考虑如何制作"客流量"，而不是去考虑这个项目如何好卖，这是两个完全不同的概念。而现在恰恰存在的问题是，大部分开发商把"如何卖"当成了重点。

我们知道商业地产与住宅地产最大的区别就在于，商业地产具有两种属性，也就是它的房地产属性和它的商业属性。对于开发住宅房地产来说，当一个楼盘卖完一个项目就宣告结束了，而对于商业地产来说，当一个楼盘售完（或者租完），整个项目才算刚刚开始。它要考虑的怎么规划业态，以及后期如何经营管理，保持长盛不衰的问题，因此，如果一个开发商以住宅房地产的手法来做商业地产，必然要遭受挫折，甚至导致项目最后作烂作死。

事实上，商业地产项目最关键的还是他的第2属性，也就是商业属性，即一个商业项目开发、销售、招商完了以后，如何面对经营、管理、服务的问题。由于商业地产在国内兴起的时间尚短，商业目标、定位不明确，是存在的典型问题。多年来，有相当一部分开发商把两个概念混淆了，他们往往把商业地产当作住宅地产来开发，目的就是为了把开发的商业楼盘最终卖出去，而至于后面的经营情况如何，却没有花太大的功夫精力去考虑，这样做的结果，就是把目标市场的客户当"韭菜"来割，很容易把自己的牌子搞砸了。

在实际的操作过程中，我们看到太多的例子，因为没有很好的把握好这些尺度，最终导致整个项目的失败。比如说，笔者之前曾分析过的上海山寨"五角大楼"，就是一个没有把"客流量"的资源在各个环节整合好的典型。