宝龙地产(01238)开发商业双轮驱动，成长进入快车道

地产开发+商业运营，多元业务板块协同发展。宝龙地产1992年于厦门开始住宅开发业务，2003年进入综合型商业地产领域，2009年成功在港上市。2010年公司总部从厦门迁至上海，开始以上海为中心深耕长三角的战略布局。公司分别在2011年和2016年提出两个五年计划，在注重品质和管理效益提升的同时不断扩大住宅和商业版图。随着公司在住宅和商业地产积累经验越来越丰富，公司业务逐渐拓展至资产管理、酒店、文化和投资，形成了多元业务板块协同发展的良性循环。

投资评级“优于大市”。我们预测公司2019年EPS约0.91元每股，参考可比公司和RNAV估值，我们给予公司2019年6-7倍PE估值，对应市值约256-299亿港元，对应合理价值区间为6.17-7.20港元每股，2019年PEG约0.30-0.35。首次覆盖给予“优于大市”评级。(本文非特别注明均以人民币计价，汇率取过去12月均值，1港币=0.88人民币)

商业管理和物业分拆上市，获重估机会。2019年3月公司梳理商业板块持股结构，7月实行了管理层股权持股计划，8月公告拟将宝龙商业管理和物业拆分上市香港主板。根据公告，拆分上市后公司持有商业管理和物业的股份预计将从90%(10%为管理层持股)下降到不少于50%。商业管理和物业收入仅占总收入约6%，如果不拆分出来，则该部分估值主要受住宅业务影响。商业管理和物业由于经营模式不同，受政策周期波动的影响小。我们认为，如果公司商业管理和物业拆分成功，该部分业务有望获得价值重估的机会。

商业运营功底扎实，规模扩张驱动租费增长。公司商业地产有四条产品线，各产品线差异化定位，包括“宝龙一城”超高端、“宝龙城”高端/中高端、“宝龙广场”中端、“宝龙天地”社区购物街。公司在商业地产开发和经营管理方面有充足的经验，轻重资产模式并举。此外，公司与腾讯设立合资公司，通过打造商业数字化创新应用提升客户体验、提高管理坪效。2019-2021年公司计划共计新增开业商场25个。随着商场规模的不断拓展，我们认为公司商业租费收入在2019-2021年期间有望达到每年增长高于25%。

住宅开发提高周转效率，销售规模节节新高。2018年公司提出“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”的高周转模式，以提高住宅开发的周转效率。2018和2019H1公司销售规模快速增长，增速分别为97%和79%。配合住宅开发快周转模式，公司积极获取土地储备，继续深耕已经树立起品牌的长三角地区。截止2019H1，公司土储建面共计2437万平，主要位于长三角地区一二线城市，可售货值约3000亿元，我们认为公司可售货值足以支持2019-2020年销售规模每年30%的增速增长。

原标题：宝龙地产(01238)开发商业双轮驱动，成长进入快车道 来源：海通证券