论坛上，多位业内人士均向记者表示，中小城市的商业地产，已经到了重新洗牌、行业整合的阶段。

此次论坛由中国指数研究院、恒太商业管理有限公司、杭州天际线设计研究院、绿城管理集团联合主办。论坛上，多位专家学者、从业人士，对于中小城市商业地产在自身供给过剩、经营管理不善，以及外部电商加速下沉的“内忧外患”下，如何在可能到来的激烈竞争中脱颖而出，进行了深入讨论。

下沉市场变局带来新机遇

王永平指出，商业地产在过去这些年更多是追求数量和扩张，大量陷入同质化的竞争，现在要从数量转质量，从增量转向存量，更多在运营管理、模式创新和差异化方面上多下功夫。尤其在线上线下融合、重视体验等业界已经形成方向共识，但还没有摸索出具有普适意义路径的领域时，要加快实现突破。

央行公布的数据显示，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

海外融资成救命稻草

从更宏观的角度看，消费升级在中小城市的效果不明显，同样是个问题。

根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。

造成商业地产不合理布局，以及项目运营不善导致的不健康发展的原因是什么？胡敏杰认为，是主导商业地产的政府、开发商、运营商三方都出了问题。

“今年又是最困难的一年。”

11月9日，在浙江宁波举行的第三届全国中小城市商业创新发展论坛上，一位商业地产商如此向21世纪经济报道记者形容2019年的中小城市商业地产行情。

在论坛上，一家商业地产运营公司的董事长告诉记者，2019年有超过300家商业地产项目，表达了希望引入该公司对地产项目进行运营的意愿。

张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。　现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

第二组数据是，据统计百强房企所持有的商业项目，达到盈亏平衡点的仅为36%，64%的商业项目达不到盈亏平衡点，处于亏损状态。