从上面两图可以看出，销售净利率和毛利率最高的是华夏幸福(15%、40%)，特别是2016-2018年，公司的销售毛利率飞速上升。其次为保利地产(15%、37%)、新城控股(14%、36%)和万科(13%、35%)，而最低的是绿地控股(5%、14%)。可见，从这点来看，绿地控股的业务实在是太不赚钱了，盈利能力比较差，但同时这也是公司实施的销售策略，牺牲高利润来换取更多的市场规模，不然没办法支撑公司这么大的体量。

　　但是结合两图也可以看出，2019年所有公司的销售净利率和毛利率都出现了明显的下降。最重要的原因就在于随着“房住不炒、因城施策”等房地产政策影响下，整个房地产行业的增速相比2018年已经出现了明显下降。而为了抢夺更多的市场份额，房地产公司不得不实施降低利润来换取更大销售规模的策略，毕竟现在行业的集中度高，竞争太过于激烈。

　　龙头往往经历拐点后能迅速扭困

　　综上所述，在结合五家房地产公司的基本面分析之后可以看出，过去五年以来，房地产行业经历了几次拐点，主要是跟国家实行的调控政策有关。特别是2017年，很多公司经历了一次小“挫折”，但是2018年很快又调整了过来。可以说，对于房地产这种典型的周期性行业，投资者应该更多的关注政策的动向，以及上市公司本身的应对能力是否及时、可靠。

　　虽然说大方向上房地产行业会从“黄金时代”进入“白银时代”，但是由于房地产行业估值低，所以投资的安全边际也相对较高，就像万科、保利地产在经历了2017年的“拐点”之后就能够迅速通过良好的经营手段来扭转短期困境，这就是房地产龙头的“典型”。

　　相反，一些公司却很可能会因为过于注重短期快速的扩张，而忽略了公司本身更应该注意的问题，就会很容易使得公司的现金流出现问题。投资者就更应该深入研究这些公司，辨别哪些是未来真正可以持续优秀的“龙头”，哪些只是短暂的“昙花一现”。只有与优秀的公司共成长，在行业出现拐点的时候，能够“咬定青山不放松”的做出正确的判断，投资者才能长久的获利，这也是复利的魅力所在。

（文章来源：证券市场红周刊）

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