原标题：房地产个股对比：为什么要买真正的龙头股

　　在A股市场里，和涨幅高达709%，仅次于和金融股和地产的带领下股市报复性上涨，期间上证指数涨幅108.9 %。这轮牛市涨幅超过100%的个股共有1280只，其中，房地产行业个股数量最多，有109只，基础和占据前两名，分别涨幅1741%、727%，占据全行业个股涨幅榜的第一、第二名。

　　6、2013年6月25日—2015年6月12日，也就是我们常说的“杠杆牛市”。期间上证指数涨幅163 %，涨幅超过100%的个股共有2516只，虽然这段时间房地产个股数量不是最多的，但是也有121只。

　　综合以上这六次牛市，按照涨幅超过100%个股所在的行业进行统计可以得知，“房地产行业就是牛市最强的行业”。

　　那么，如果把牛市的“背景”拆分来看，就可以知道房地产行业与牛市的“甜蜜关系”了。1998年7月3日，国务院的23号文开启了我国住宅商品化的时代，也正式确立了房地产作为国民经济支柱行业的地位。之后，在政策的推动以及城镇化建设的客观需求下，孕育了房地产行业的“黄金十年”。从2001年开始，、。对于一家公司估值高低的判断，不能简单的以指标作为唯一判断标准，还需要结合公司的基本面来详细解读，最终综合分析才能得出准确的答案。接下来，我们就来分析一下这五家公司过去5年以来的财报数据。

　　1、五家公司的总营收及其增速情况。

　　从上面两图可以看出，2018年五家公司的总营收排名为：绿地控股3487.32亿元、万科A2976.79亿元、保利地产1945.55亿元、华夏幸福837.99亿元、新城控股(541.33亿元)。

　　1、总市值排名第四的绿地控股，营业总收入却排名在市值第一的万科A前面。这也是因为绿地控股的业务规模很大，不仅涉及房地产，还有金融、基建、汽车、园林等行业。而万科则专注于房地产业务。总市值排名第二的保利地产，2018年总营收排名第三，为1945.55亿元，其次是华夏幸福，838亿元。而总市值和总营收最低的是新城控股，2018年为541.33亿元。

　　再来看下五家公司的总营收增速，从2015年开始就发生了明显变化，特别是2017年的数据变动更大。因为这一年房地产行业经历了史上最严调控政策(“限购、限贷、限价”升级并广泛“限售”)，最能反映公司的实力如何。

　　2、除了新城控股破天荒的达到历史最高的营收增速44.89%以外，其他四家公司都出现了下滑。总营收降速最明显的是万科和保利地产，分别下滑了1.01%和-5.45%。但是2017万科的销售规模仍然突破了5000亿元大关(5298.82亿元)，同比增长更是达到了45.3%，也是当年我国仅有的三家销售规模突破五千亿元的房地产企业之一。虽然2018年扭转了局面，但是2019年前三季度的增速是四家企业中唯一出现连续下滑的。这也是为什么公司会提出转型的原因。

　　3、最惨烈的保利地产总营收跌破1500亿元，之所以出现负增长，是因为受营改增政策的实施以及项目结转区域变化的影响。

　　4、同时，华夏幸福增速也因此从2016年的40.4%降到了10.8%，但是2018年的总营收增速又回到了40.52%，这是因为公司实施了“核心都市圈”的战略，通过可复制性的产业新城模式来实现业绩增长。2018年随着产业新城业务的快速发展和异地复制的加速突破，公司环北京以外区域在整体业绩的占比快速增长，从业绩数据上也证明了这一模式是有效的。特别是2019年前三季度，华夏幸福的总营收增速是五家公司里最快最多的，连续三个季度增速都在上升，最高达到42.48%。可见，公司进入了快速发展的阶段。

　　5、2017年总营收唯一出现“不降反增”的新城控股，是因为销售出现高增长，从2015年上市之后，就加速了规模扩张的缘故。从数据方面来看，2017年公司合同销售额达到1264.72亿(+94.39%)，完成年初定下850亿销售目标的148.79%；销售面积达928.28万平方米(+61.44%)。特别是在规模扩张方面，2017年新增土储122幅，总建面积达到3392.8万平方米(+138.22%)，进驻了成都、重庆、西安、郑州等核心城市。这些因素就使得新城控股在2017年成为了行业的“黑马”。

　　6、而绿地控股从2016年开始，营收增速就一直保持着20%左右的增长，这也得益于房地产以外的业务稳健增长。

　　2、五家公司的净利润及其增速情况。

　　从上面两图可以看出，2018年五家公司的净利润排名依次为：万科337.73亿元、保利地产189.04亿元、华夏幸福117.46亿元、绿地控股113.75亿元、新城控股104.91亿元。

　　那么，对比前面五家公司的总营收相关数据，就可以看出它们各自盈利能力强弱的一些“端倪”了。