张家港市取消限售、深圳调整“豪宅税”、深汕合作区市场解冻……近日，多地频频“微调”楼市调控政策，引发市场强烈关注。

根据“因城施策”策略的指导，在一些城市升级调控力度的同时，也不乏一些城市对楼市调控政策主动“松绑”。对此，受访人士认为，在“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求之下，楼市“双向调节”的特征将更为明显。当前，房地产调控最严格的时期已经过去了，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。

但毋庸置疑的是，“房住不炒”调控基调仍不会变。于12月10日-12日召开的中央经济工作会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，在中央经济工作会议关于房地产的105字表述中，“全面落实”这四个字非常重要——“这是一个前所未有的新提法，意味着调控的权限已经下放给地方政府。只是要确保结果不能大涨，当然，更不能大跌。”他说。

地方“微调”政策频出

临近年底，多地楼市“新政”频出。中原地产研究中心发布的统计数据显示，11月当月，全国发布了高达72次的调控政策，去年同期只有20次；而12月还未过半，楼市已发布超过15次调控。

密集出台的“微调”政策，凸显出浓重的“因城施策”、“双向调控”特征。《华夏时报》记者注意到，颇为密集的“微调”政策中，尽管仍有像黑龙江这样发布“禁止房企贷款拿地、高层建到三分之二才能预售”严苛规定的城市，但“放松”已成为多数城市的选择。

一线城市中，深圳的“微调”动作尤为密集：11月11日，深圳调整了普通住宅的认定标准。深圳市税务局工作人员向媒体确认，即日起，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅。这意味着满两年的二手房或可免征增值税，也在短期内刺激了深圳的二手房成交量。

进入12月，深圳楼市再次祭出“大招”。12月2日，深圳市深汕特别合作区管理委员会发布了《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》，规定深汕合作区内家庭限购2套（包含商务公寓），成年单身人士限购1套、商品住房和商务公寓限售5年等，意味着冻结了两年的深汕合作区房地产市场正式启动过渡期商品房销售工作。据《华夏时报》记者现场调查，作为深汕合作区解冻后第一个出售的住宅项目，“振业时代花园”项目向个人出售的只有300多套房源，却有2000多人认筹。

12月12日中午，网上流传出一份落款为深圳市住房和建设局的“深建字【2019】198号”文件得到确认。该文件称“如桂市长主持的房地产稳增长专题会议原则同意取消商务公寓‘只租不售’规定”。据悉，深圳于2018年8月出台了针对商务公寓的限售政策。

大湾区的另一个城市佛山则以“人才引进”的名义对限购政策进行松绑。11月29日，佛山市人力资源和社会保障局与佛山市住房和城乡建设局联合发布完善人才住房政策补充通知，明确佛山本科以上学历购买首套房不受户籍、个税、社保限制，而此前非佛山户籍需要1年以上社保证明。

在调控极为严格的上海，也采用了同样的方式在临港区“开了口子”：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管委会于11月20日发布的《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》，针对在新片区工作并居住的各类人才，实施管委会直接审批人才直接引进落户、重点机构紧缺急需人才直接引进落户、紧缺急需技能人才直接引进落户、高等级技能人才直接引进落户、特殊人才推荐落户等8方面优惠政策。

更早一些时候，11月25日，四川天府新区成都管委会发布通知，针对招商引资企业员工、行政企事业单位员工、引进人才这三类人员，购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制；11月23日，广州调整了对于外地户籍人士购房的限购要求，在缴纳的社保、个人所得税年限可叠加使用等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，12月份市场参与者对于政策放松的预期其实是在加大的。“包括中央政治局12月6日的会议没有提房地产的内容，实际上更说明至少政策不会打压，政策底部正逐渐形成，房地产政策也应该从防范金融风险、防范价格过快上涨而转向促进楼市稳增长、防范价格过快下跌等层面上来。”他说。

适度“松绑”符合精细化管理模式

年底出现的这波“微调”，在业内人士看来并不令人意外。苏宁金融研究院特约研究员江瀚向《华夏时报》记者表示，当前中国的房地产市场正在进入调控的第二阶段，这个阶段的关键就是“因城施策”，目前看到的调控放松实质是各地微调的过程，“我觉得这样的调控是非常正常的，也真正符合精细化管理模式”。

频繁出台放松政策的背后，有着地方政府因财政压力渐长而不得已为之的必要性，而局部市场持续遇冷，也是政策松绑的主要因素之一。

“国家不是让‘因城施策’吗？其实在调控中承受压力的也不止开发商，估计地方政府的压力更大：现有市场没有保障，新的土地出让就更困难。”一位百强房企内部人士王军（化名）直言，“土地出让金是地方政府财政收入的重要来源。因此，部分城市对调控政策适当放松，也符合短期的区域发展需要。”

另一位前30强房企人士赵海（化名）也有类似看法：“现在地方政府对楼市调控政策的调整，实际上是‘因城施策’的一个表现。调控政策叠加的效应带给市场的压力很大，所以在这种情况下，当地政府调整的这种意愿和动力都比较足。”

从稳定的角度来看，楼市过快下行其实也不是当前政策层面愿意看到的。赵海认为，对于地方政府而言，“稳增长”也是非常重要的考核指标。“从‘稳增长’的需求角度来讲，也可以适当的对房地产行业做一些相应的解压。”

以12月10日传出“取消2年限售”的张家港市为例。根据克而瑞数据，2019年1-11月，张家港商品住宅成交量为161万平方米，同比下降24%。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“（张家港市）政府想通过这一举措来拉动成交量。在市场行情下滑的时候，也能限制抛售，从而阻止楼市的进一步下跌”。