来源：好买财富

钟伟教授认为，无论住宅还是非住宅，中国房地产市场都远未饱和，也未进入城市更新为主的时代。从套户比、住房品质、人口迁徙看，新房仍将是住宅市场的主角。

作 者：钟伟

来 源：21世纪经济报道（ID：jjbd21）

在刚过去的2019年，房地产市场调控出现了微妙变化，在调控持续加码的同时，宽松政策夹杂其间。中原地产研究中心统计数据显示，2019年全年，全国合计出台的房地产调控政策次数达620次，刷新历史记录，同比2018年上涨38%。

在此背景下，2020年中国楼市怎么走？北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授给出了以下十大预判。

市场已进入高位平台期

无大起大落

这是谈市场总体前景。

2019年，尽管从相关数据看，房地产市场有所增长，但这种增长可能尚待观察。考虑到房地产市场百强企业的市场占有率大约在70%，而百强的销售权益比为80%左右，因此，销售数据可能被高估了约15%。当然，以前也有通过合营联营等方式掺水的做法。但近年来，排位压力使销售权益比下降较快。从地产企业的实际反映和利润实现看，2019年楼市实际情况可能不比2017和2018年好多少，市场从2018年下半年开始明显放缓。

但也无需为此悲观。房住不炒的长效机制，不是让楼市不增长，而是无法容忍楼市的过快增长。2019年和2015年相比，销售面积增约50%，而销售金额翻倍。如此膨胀下去，意味着2023年楼市要销售超过2000万套住宅，销售额达到家庭部门收入的60%，这是难以想象的。

简要结论是，楼市高位平台期可能已经形成，不激励但也不过度约束楼市，地方政策的微调余地大，因此，楼市将进入每年呈微弱个位数增长的平台期，每年销售面积约15亿平米、销售额约15万亿元。出现特别不利于楼市的调控政策的可能性很小。

2020年宏观经济政策调子较暖，但挑战仍多

这是谈经济总体感观。

围绕2020年中国经济增长能不能保6，经济学家正在无谓地争吵。要分清长期和短期。短期看，2020年是多个目标叠加的年份，需要维持较高增长。财政和货币政策不会太冷。但应该看到，货币政策不会有超预期的宽松，尤其是流动性数量不会太宽松，地产融资将变得更艰难。

财政政策更多的是通过增加地方政府举债便利和刺激新型基础设施建设，来稳定经济增长。可以判断的是，尽管政策调子比较温暖，但这么多年的经验证明，稳增长的政策传导还需进一步顺畅，民营经济面临的融资等问题还需进一步被缓解。

长期看，楼市对于地方财政稳定、央企业绩稳定、金融和消费稳定都有重要影响，因此，在经济下行压力加大的形势下，房地产会是重要的、相对较好的行业。

简要结论是，2020年经济运行气氛上是暖的，但实际仍待观察。如果中美第一阶段协议顺利签署，那么2020年的局面会比之前预期的更好。楼市上半年平淡，下半年会好一些，因此拿地以上半年为宜，销售去化以下半年为宜。

行业排位决定战略

金融战略决定排位

这是谈什么决定未来排位。

我们首先要说清楚的是，现在开发商追求的排位，是以销售额为主要指标的排位。这种排位非常虚伪。做企业的不应只追求这种排位。更正常的排位应当是以企业集团的市值、盈利以及发展潜力为最重要指标的排位。因此从销售额/市值的比率，可以看出开发商的吹牛程度。销售排名很重要，它和金融资源的汲取能力密切相关，但排名不是战略，相反，如果你是为了进入金融机构的白名单而追求排名，那么不如索性直接强化自身的金融战略。企业战略不是说预谋未来要做什么，而是现在要做什么才有未来。

金融战略是什么？强大的融资能力和市值管理能力。地产只有两个命门，一是土地，二是融资。融资能力下文再说。市值管理能力，就决定了开发商必须就开发物业、自持物业、物业管理、地产金融和地产科技有集团模块化的架构，有利于分拆上市。你做的企业在投资者眼中值多少钱，挣多少钱（这个挣钱既取决于销售和租金收入，也取决于市值管理给投资人带来的收益），远比销售排名更重要。

TOP100的榜单似乎在逐渐稳定下来，TOP10只1-2个位次会变动，TOP20的新面孔变动率也在20%以内。因此“比大”的开发商，未来可能仅能获取行业平均利润，而财务表现优秀的企业不多。排名50-100位开发商的市场占有率和杠杆率都在下降，表明这一梯队因为能力不足而“求稳”，异军突起的可能性不大。排名20-50位的开发商竞争激烈，属于“求优”梯次，其业绩表现会差异较大。分清自身是求大、求优还是求稳，决定了自己的未来位次。

简要结论是，销售排名目前很重要，但市值、盈利能力和治理结构在未来将更重要，这在家电和银行业都已经历过了。一些大银行因其粗糙的当铺式管理，激励了开发商对销售排位的热情，但企业要有未来，就不能迷恋于销售注水。

重视三大城市群

这是谈市场选择。

大多数开发商在决定是否进入某一个区域或城市时，是盲目的和机会捕捉型的，并不是基于什么战略。但逐渐的，区域和城市市场细分研究的重要性在上升。在我们看来，中国三大区域市场——长三角、珠三角和京津冀——在全国新房销售额的占比分别为33%、13%和8%。

我们认为，未来长三角重要性上升。区域经济的发展需要巨大财力投入，每平方公里的投资强度很难低于20亿元，因此一个数万平方公里的待开发区域需要几十万亿元的持续、漫长而巨大的投入。长三角有沪苏宁锡杭甬六个万亿GDP城市，在可预见的未来三五年，万亿级城市，长三角可能有南通、常州、合肥三个候选城市。另外，长三角拥有近10个GDP已超过4000亿的城市。我们大致可以认为，未来长三角城市群房地产占半壁江山。

简要结论是，未来区域市场中，优质土地储备应主要集中于长三角，尤其是人口过500万且GDP过5000亿元的地市。

摆脱城市幻觉

市场容量决定城市地位

这是谈城市选择。

除了细分区域市场之外，更需要细分的是城市市场。由于城市形象的差异性，导致人们对城市能力的评价扭曲很大。例如厦门市仅在福建省排名第三，位于泉州和福州之后，厦门的经济总量和人口大致与扬州相当。

再如青岛，其经济实力明显弱于长沙和无锡，其人均金融资产相比长沙无锡更低得多。因此，我们需要摆脱城市形象的约束，更多的从GDP、金融资产、人口、新房市场容量、历史房价趋势等因素，来重新进行城市评价。

如何选择城市？我们认为以下因素十分重要。

一是是否处于都市圈和交通节点。数字经济时代，使得后发区域的后发劣势更难克服，县域以下经济的式微，以及中小城市的集中化不可避免。例如高铁提升了上海和南京的地位，对苏州影响中性，而对无锡、常州构成负面约束，尤其是常州。

二是行政中心城市重要性上升，拥有较高首位度的城市更容易集聚各类资源。

三是城市GDP、金融资产、人口等关键变量的变动。400万人口以下、3000亿元GDP以下、5000亿元金融资产以下的城市，恐怕难以获得长足发展机遇。

四是历史房价和新房市场容量。年销售额1000亿元以上的地市较为优质，500亿元以上的地市具有潜质，但容量过小或新房市场增长缓慢的城市，已需要谨慎评估。

简要结论是，宜以相对量化和客观的指标来评估城市，我们初步估算，此类地市及以上的城市大约有50个，而县区可能仅百余个且通常容量更为有限。