中金：增加房地产政策灵活性正当时

　　来源：中金点睛

　　张宇 王璞 李南南

　　中国面对“新冠”病毒的及时响应与强力举措已有效遏制了国内蔓延，但近期海外疫情升级引致外需不确定性上升无疑为中国对抗经济增长压力设置了新的障碍。我们认为在“房住不炒”的大原则和“因城施策”的大框架之下增加房地产政策灵活性，不仅有助于提振内需、对冲经济下行风险，亦有利于引导当前以“四限”（限贷、限购、限价、限售）为主要内容的行政调控手段更趋科学立体化，促进房地产市场长期平稳健康运行。

　　增加房地产政策灵活性并不违背“房住不炒”。我们认为“房住不炒”的主旨在于“打击炒”的同时也“支持住”，其目标于宏观来说是防范风险（风险是双向的）、保持平稳，于百姓而言则是住有所乐、居有所安。鉴于中国房地产市场早已告别快速增长期，调控政策也应随之从单向打压过渡到双向择机、从全国统一转变为地区差异、从支持首套扩展至鼓励改善。

　　“四限”政策作用于中国楼市半壁江山

　　中国当前已实施限贷、限购、限价或限售（其中一项或多项）政策的城市共73个，其总成交面积占全国的46%、总销售额占全国的64%。这些城市的“四限”政策在2016、2017年密集实施之后，对控制房价、打击投机性“炒房”发挥了积极作用，但在部分地区也在一定程度上有错伤合理住房需求（首套及必要改善）、抑制住房供应（新房及二手）、干扰价格信号（涨跌双向）之嫌，我们认为不妨适时调整。

　　图表：受限城市2019年新房销售面积合计占全国新房销售面积的46% （饼图为受限城市中不同能级城市销售额分布）

　　注：实际我们跟踪的实施“四限”政策的城市共73个，其中有5个城市销售数据没有披露；资料来源：各城市住建部门，中金公司研究部

　　图表： 2017年“四限”政策实施令受限城市房价涨幅出现显著收窄，2018、19年回归平稳

　　资料来源：国家统计局，各地方统计局，中金公司研究部

　　图表： 2017年“四限”政策实施令受限城市成交量大幅回落，2018、19年恢复平稳

　　资料来源：国家统计局，各地方统计局，中金公司研究部

　　图表： 当前各城市“四限”政策汇总

　　资料来源：各城市住建部门，中金公司研究部

　　限贷：适度调节按揭额度、首付比例和房贷利率以支持合理购房需求

　　中国内地当前对最低购房首付比例的要求（首套房20%~35%，二套房40%~80%）在全球范围内几乎最高。在实际执行中，受限于按揭额度等因素制约，居民购房实际平均首付比例高达50%~60%，且自2017年以来该比例在“去杠杆”背景下持续上升。

　　我们认为当前对限贷政策予以适度宽松，既有利于对冲楼市及经济下行风险，也不会大幅引发居民杠杆端的系统性风险。政策调整可从增加住房按揭额度、降低首付比例（包括重新界定“二套贷”）和调节房贷利率三方面着手。以下分别对这三方面测算并探讨其在需求端的政策效力。

　　图表：中国内地当前多数城市的居民购房最低首付款比例要求几乎为全球最高

　　资料来源：The American Mortgage in Historical and International Context，中金公司研究部

　　图表： 2016年以来房贷（商贷+公积金）发放额占商品住宅成交额（新房+二手房）的比例呈下行态势

　　资料来源：中国人民银行，国家统计局，中金公司研究部

　　1）增加住房按揭额度：新增住房按揭额度占新增人民币贷款比重每提升1个百分点，可额外支撑相当于全国新房成交量约3%的潜在需求

　　我们认为政策端可在逆周期操作的信贷增加的基础上，适当加大按揭投放占比。我们参照中金宏观组对2020年全国新增人民币贷款金额的预测（18.9万亿元，同比增长12%）[1]，以及2019年新增住房按揭占新增人民币贷款的比例（26%），分别测算当人民币贷款投放额度增加和住房按揭占比提升时对市场需求影响的敏感性，测算发现：

　　 新增人民币贷款额度增速每提升3个百分点，可额外支撑的潜在居民购房需求规模约为0.32亿平方米，相当于当前全国一年新房成交规模的2.1%，其中限贷城市和非限贷城市分别贡献1.0%和1.1%。

　　 新增住房按揭额度在新增人民币贷款中的占比每提升1个百分点，可额外支撑的潜在居民购房需求规模约为0.45亿平方米，相当于全国新房成交规模的3.0%，其中限贷城市和非限贷城市分别贡献1.4%和1.6%。

　　图表：新增住房按揭额度占比每提升1个百分点，可额外支撑的潜在购房需求约为全国新房年成交面积的3%

　　资料来源：中国人民银行，国家统计局，住房和城乡建设部，中金公司研究部

　　2）首付比例：若全国首套、二套房最低首付比例分别下降5个百分点，可额外支撑分别相当于全国新房成交量约6%和3%的潜在需求

　　适当调低最低首付比例可以有效降低购房门槛，支持支付能力偏低居民家庭的购房需求。我们考虑无房和仅有一套房家庭的收入分布后测算发现：

　　 对于无房家庭而言，若首套房最低首付比例降低5个百分点，则具备首付款支付能力的新房潜在需求家庭将增长123万户，占全国城镇家庭户总数的4.3‰，其潜在新房需求面积约占全国新房成交面积的5.7%。

　　 对于仅有一套房的家庭而言，若二套房最低首付比例降低5个百分点，则具备首付款支付能力的新房潜在需求家庭将增长38万户，占全国城镇家庭户总数的1.3‰，其潜在新房需求面积约占全国新房成交面积的3.0%。

　　 综合考虑上述影响，若首套、二套房最低首付比例均降低5个百分点，则其可支撑的潜在新房需求面积可占全国新房成交面积的8.7%。

　　图表： 若全国首套及二套房最低首付比例均下降5个百分点，则可额外支撑的潜在住房需求面积相当于全国新房年成交面积的8.7%

　　资料来源：中国人民银行，国家统计局，中国家庭金融调查与研究中心，中金公司研究部

　　图表：若首套和二套房的最低首付比例均下降10个百分点，则可支撑的潜在新房需求面积占全国新房年成交面积的比例将达到23%

　　资料来源：中国人民银行，国家统计局，中金公司研究部

　　图表： 样本城市新房销售结构：90平方米以下的占比22%，90~140平方米的占比65%，140平方米以上的占比13%（2019年）

　　注：可监测的样本城市数量共67个；资料来源：中国指数研究院，中金公司研究部