从城市层面来看，我们采用平均家庭储蓄余额与首付款的比值来反映各城市家庭当前的购房能力，基于对样本限贷城市的测算发现：当首套房最低首付比例由30%下降至20%时，平均家庭储蓄余额可覆盖首付款的城市数量由12个增加至26个。

　　图表：样本限贷城市平均家庭购房能力比较（以平均家庭储蓄余额/首付款来衡量）

　　注：数据截至2018年；资料来源：中国人民银行，国家统计局，住房和城乡建设部，中金公司研究部

　　值得说明的是：

　　 首付比例下降同时意味着月供上升，但月供上升额相较居民家庭可支配收入占比较低，对居民月供支付能力影响有限。我们以70平方米首套房和120平方米二套房为基准假设（仅考虑商贷）测算发现：当首套房首付比例从30%下降至25%时，居民家庭月供增长7.1%，月供绝对增量占其可支配收入的比例为1.7%~2.1%；当二套房首付比例从60%下降至55%时，居民家庭月供增长12.5%，月供绝对增量占其可支配收入的比例为3.1%~3.7%。

　　 首付比例下降还可能提升居民家庭对楼市的预期，实际政策效力可能更强。首套房或二套房最低首付比例的下降，除提升购房支付门槛外，还对市场预期有一定信号作用（包括部分家庭可能置换大户型）。从这个意义上讲，首付比例下降对需求端的实际影响范围和程度可能较前文测算结果更大。

　　 我们认为首套、二套贷认定标准的调整相较直接降低首付比例更应优先实施。当前部分城市对首套贷的认定标准过度严苛（例如已卖掉首套房且贷款还清的贷款申请人被认定为二套贷），使得部分合理改善性需求也面临较高的首付比例。对此类群体适度放款首套贷的认定标准（如改为原贷款房屋已出售且贷款已还清的情况下再贷款视为首套贷），是有客观合理性的。

　　图表： 当首套房首付比例从30%下降至25%时，月供绝对增量占其可支配收入的比例为1.7%~2.1%

　　资料来源：融360，国家统计局，中金公司研究部

　　图表： 当二套房首付比例从60%下降至55%时，月供绝对增量占其可支配收入的比例为3.1%~3.7%

　　资料来源：融360，国家统计局，中金公司研究部

　　3）房贷利率：若房贷利率较5年期LPR加点数下降10bp，居民家庭平均月供金额可下降1%

　　转轨后的房贷利率并未与LPR同步变动，未来有进一步向市场化定价机制靠拢的必要。当前房贷利率已由基准利率上浮或下浮转轨为基于5年期LPR加点方式确定（最新全国首套及二套房贷平均利率分别为5.50%和5.81%，较5年期LPR加点数分别为75bp和106bp），但其变动与LPR并未完全同步。我们认为房贷利率的定价在转轨后应更趋市场化，政策端在引导其同步跟进LPR的同时，可考虑循序渐进地对加点数予以适度下调。

　　下调房贷利率的政策效力相对有限，单独使用不足以对冲当前市场下行压力。我们以70平方米首套房和120平方米二套房为假设（仅考虑商贷）测算发现：若首套及二套房贷利率较5年期LPR加点数下降10bp，可降低居民家庭平均月供金额0.8%~1.1%（依按揭年限20~30年不同），相当于每月可平均提升家庭实际可支配收入（扣除房贷支出，下文同）0.3%~0.4%。该政策对居民购房支付能力的提升效果相对有限，更多应与降首付等政策相配合。

　　图表： 当前房贷利率变动与LPR并未完全同步

　　资料来源：中国人民银行，融360，中金公司研究部

　　图表： 若首套及二套房贷利率较5年期LPR加点数下降10bp，可降低居民家庭平均月供金额的0.8%~1.1%

　　资料来源：融360，国家统计局，中金公司研究部

　　限购：提升对居民购房资格的差异化管理，避免“一刀切”