“因城施策”框架下适度修正部分限购措施使其更具合理性。当前部分“一刀切”式的限购政策存在对合理居住需求的误伤，例如部分城市对社保补缴的要求过于严格，导致部分因正常工作变动而断缴的刚需无法入市。我们认为各地限购政策在执行过程中应充分考虑不同区域、不同购房人群之间的差异性条件特征，从社保缴纳年限要求、断缴/补缴认定标准、普通和非普通商品住宅界定条件等方面予以限购政策更大的灵活调节空间。

　　限购政策的效力对被限购城市新房成交量的影响幅度约为15%~18%。我们借鉴历史上三轮政策调整时（2010~2011年限购令开始实施、2014年集中取消、2016~2017年重启）的市场表现，以完整经历过这三轮变化的21个城市为分析样本，发现限购政策的实施或松绑对限购城市新房成交量的正向和负向影响幅度均在15%~18%区间内，对应全国新房成交量的5%~6%。

　　图表： 参照历史经验，限购政策的实施或松绑对限购城市新房成交量的正向和负向影响幅度均在15%~18%区间内

　　资料来源：国家统计局，各城市统计局，中金公司研究部

　　限价：引导价格倒挂较严重区域的失真新房价格逐步回归真实水平

　　限价导致的价格倒挂长期可能加重新房品质下降、供应不足和二手房价格抬升等问题。我们统计发现，2017年限价政策实施至今样本城市二手房价格累计涨幅平均高出新房价格涨幅10个百分点，其中深圳、厦门二手房价格累计涨幅超出新房约30个百分点。对新房价格的过度限制，一方面可能导致开发商因为节约成本而压降房屋建筑品质，另一方面还可能降低开发商的拿地/开发意愿，既不利于政府收入，也不利于促进新房供应，客观上迫使部分购房需求转向二手房市场，也助推了二手房价格上涨。

　　限价不应为长久之策，防范房价上行风险重点在于增加供应而非持续的直接价格限制。我们认为，价格倒挂的背后是住房供需失衡。考虑到新房供应需要一定的周期，为应对短期价格上涨压力而采用直接管制价格的举措有情可原，但长期而言应当尊重市场规律，着力加大供应，而非持续的价格管制。鉴于目前部分城市对新房价格的过度限制已经导致严重的一、二手房价格倒挂，新房价格信号已失真且继续严格限制无益于解决基本供需矛盾，我们认为应优先考虑对此类城市的限价尺度予以适度调整，促进其一、二手房价格差弥合，引导失真的新房价格向真实市场价格回归。

　　图表： 2017年“限价”政策实施至今，二手房价格累计涨幅高出新房价格累计涨幅10个百分点

　　注：可监测到一二手房价格的限价城市数量为23个；资料来源：吉屋网，中金公司研究部

　　图表： 2017年“限价”政策实施至今，一二线限价城市的二手房价格累计涨幅均显著高于新房价格累计涨幅

　　资料来源：吉屋网，中金公司研究部

　　图表： 2017年至今，近半数样本城市二手房价格累计涨幅高出新房价格涨幅10个百分点以上

　　资料来源：吉屋网，中金公司研究部

　　限售：视市场环境灵活确定限售条件，鼓励二手房市场供应合理释放

　　限售政策对于遏制投机性炒房需求的作用明显，但部分区域过严的限售政策也一定程度上制约了二手房市场的有效需求和供应。

　　 一方面，多数城市的限售政策要求购房人在取得房产证2~5年后方可交易，而事实上当前多数购房人在购置期房后，从支付房款到交房再到拿到房产证本身即耗时3~5年，过长的限售年限可能使得部分购房人合理的置换需求被限制。

　　 另一方面，因其房源无法出售，二手房市场的供应量也被部分遏制，反而一定程度上推升了二手房的供需失衡度，无利于市场价格的长期平稳。

　　我们认为各城市应结合自身二手房市场供需结构，客观审视当前限售政策实施力度的合理性，对于限售年限过长、限售认定标准过于严苛而导致二手房供应量受到抑制的地区，应考虑适度缩减限售年限或放宽限售起算标准。

　　风险

　　房地产政策正向调节力度不及预期，外部环境不确定性加大。

　　----

　　[1] 详见中金宏观组于2020年1月15日发布的报告《上调2020-2021增长与人民币汇率预测》

　　文章来源

　　本文摘自：2020年3月8日已经发布的《增加房地产政策灵活性正当时》

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：蒋晓桐