3月11日，关于新型冠状病毒再次迎来“大消息”：世卫组织正式宣布“2019新型冠状病毒疫情已构成全球大流行”，这就意味着世卫组织正式发出提示“全球各国的防控措施应该升级”。

防控措施的升级，将会对全球经济形成重创：全球化已经将各国协作绑上了经济增长的列车，防控措施升级将对全球化经济形成巨大冲击。

于是3月11日，美股在经过10日的反转之后，再次掉头向下，形成了“跌成狗”的基本态势：美国三大股指跌幅都在5%左右。

这次的下跌，甚至牵连到了“避险资产”黄金的价格：纽约商品交易所黄金期货跌幅1.42%，全球自从2008年之后再次爆发金融危机的概率已经非常大了。

这次危机的爆发，首先受到严重冲击的是制造业实体经济。

第一，自从2008年次贷危机爆发之后，全球制造业的“需求”就处于持续萎靡状态，汽车制造业、手机等传统制造业消费需求已经基本饱和。

未来如果没有新的技术革命，就不可能有爆发新的制造业需求，持续萎靡的状态就很难改变。

第二，新冠病毒疫情的全球大流行，对全球消费的影响非常巨大，进一步恶化了全球的消费需求，制造业企业将会大量走向破产。

第三，全球债务高企，金融市场暴雷，将会让企业进入“现金流”危机，再次加剧了制造业企业的“困局”。

这就意味着就算全球制造业能够“苟延残喘”活下去，也已经无法成为未来10年全球经济增长的关键支点，一句话总结，全球制造业这头老牛，已经气喘吁吁，过多的负债让其在加速度的衰老。

而全球主要国家的央行，面临困境，唯一能做的，只有持续不断的“降息放水”：先把钱放出去，至于钱会去哪里，后面再说。

转回中国国内，2月份的经济数据已经陆续出台，经济形势判断趋于明朗：

2月份制造业采购经理人指数下降至35.7%，非制造业商务活动指数较上月回落24.5个百分点至29.6%，历史最低点。

2月份CPI物价指数5.2%，依然在高点；PPI指数再次负增长0.4%，比1月份下降了0.5个百分点。

2月份住户部门贷款减少了4133个亿，1-2月份合计住户部门贷款增加了2209亿，2019年同期的数值是9192亿，2018年是1.18万亿，房地产销售遭受重创。

然后目前在国内，关于房地产的“救市政策”走势并不明朗：一方面有超过42个城市已经发布了“救市政策”，但是也出现了多个城市楼市政策“一日游”现象。

比如河南驻马店被“约谈”事件，广州商住松绑“一日游”，浙江银行和湖州银行出台的首付降低政策也被“一日游”收回，海南省甚至出现楼市政策“再加码”。

所以，很多人心里就犯嘀咕了：中国楼市，到底是救市，还是不救市？

我们的判断是：肯定会救市，但是“稳”字当头，救市政策要走一步看一步，逐步推进，避免大起大落。

目前的中国经济已经和全球紧紧捆绑：制造业同样萎靡，宏观债务率同样高企，金融风险同样危险，央行同样面临“大放水”之后，持续推高楼市、股市等风险的可能。

但是全球金融危机已经存在持续扩大的可能，中国也必须要有准备。

对于2020年的楼市政策，我们判断会分成“四步”来实施：

第一阶段，救房企，稳债务：重点在供应端发力，稳住房企现金流，避免爆发债务风险，先渡过现金流枯竭难关，等待市场回暖。

第一阶段的政策目前在全国已经逐渐铺开，已经有超过42个城市陆续发布了第一阶段的“救市政策”。

3月12日，珠海市也发布了《珠海市人民政府关于有效降低疫情影响促进经济平稳运行的实施意见》，明确表示：

研究通过优化预售资金管理、阶段性降低土地竞买履约保证金、分期缴纳土地出让价款、容缺办理相关施工手续等政策措施，支持房地产企业共渡难关。

第一阶段的“救市政策”之后，要观察市场形势的变化，如果楼市能够及时回暖，甚至出现反弹，那后面的救市政策可能将不会再加码。

而如果楼市在疫情过后，持续萎靡不振，那第二阶段和第三阶段的“救市政策”就会立刻启动：对刚需和改善型的“自住需求”进行大力扶持。

因此楼市政策的第二阶段和第三阶段的特征：

就是对刚需和改善需求进行松绑，包括降低首套住房和二套住房的首付及利率，北京和上海有可能会调整二套房的认定标准，广东地区部分城市会对首套房彻底松绑。

有更多的城市会再次下调“落户”的门槛，同时对于“人才引进”的住房限购会有更大标准的松绑，全力推动自住需求的释放。

如果第二阶段和第三阶段的“政策松绑”还不能稳住国内楼市，那楼市就非常危险了：说明市场内在需求力已经逐渐衰竭，一个全面放松的阶段必须重启。

因此如果到了要启动第四阶段“救市”政策的时候，基本上就是重蹈2014-2016年的楼市政策覆辙，楼市限购全面放开，实施全面大水漫灌了。

而从目前来看，我们认为2020年出现第四阶段政策的可能性不大，中国楼市基本上到第二阶段和第三阶段就会出现市场反弹，房地产市场作为经济“压舱石”的作用就会得到体现。

综上所述，我们认为基于目前全球经济危机扩散的背景下，对于中国房地产是否需要“救市”是显而易见的。

但是在总体“稳楼市”和“房住不炒”的基本基调下，楼市政策需要走一步看一步，根据市场变化再做调整，稳楼市的背后是稳政策。

目前在2月份已经全面启动第一阶段救市的基础上，第二阶段和第三阶段的救市政策有望在第二季度逐渐拉开帷幕，并在第四季度形成全局共识。

据此，我们依然维持之前的判断：2020年，对于刚需和改善需求的买房人来说，4-6月份可能是最佳的“抄底”时机，9-10月份可能是最佳的卖房时机。

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