2019年商业地产百强代表企业的资产负债率均值上升至73.8%，较2018年提高1.0个百分点。尽管自2014年至今，商业地产百强代表企业的资产负债率呈持续上升态势，但商业地产企业的资产负债率尚在可控范围内。代表企业以较稳定的租金收入作为经营保障，整体仍保持稳健运行。

商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能够直接反映企业运营实力。从代表企业经营性物业的平均租金来看，整体呈现上涨的趋势，但涨幅收窄。2019年，商业地产百强代表企业经营性物业的平均租金为69.8元/平方米月，同比增长0.9%。从结构上看，代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。

从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2019年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.3%，与2018年持平。各代表企业重点项目的平均出租率差异相对较小，基本都维持在90%以上。

2

2019年，针对房地产行业的融资环境未见宽松，在各类融资渠道监管从严的背景之下，商业地产企业通过传统融资渠道，如开发贷款等方式获得资金的难度增大，“类REITs”、CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）等资产证券化模式受到商业地产企业更多关注。作为资产证券化业务方面最有潜力的方向之一，商业地产资产证券化主要通过债权、物权、股权相关的基础资产来获得融资，从而实现可持续的现金流。其中CMBS作为债权投资工具，对商业地产运营的参与度较低，收益仅来自于租金收益，而REITs收益不仅仅来自租金收益，也来自于资产增值。

图商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值及增长率

图 百强代表企业2019年新增商办用地城市分布

2019年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地规划建筑面积为78.8万平方米，同比上升18%，投资有所增长。2019年城市布局中，百强代表企业在一线城市的土储规模占比缩减至4.6%；二线城市新增商办用地占比增长至37.6%，较上年提高9.8个百分点；三四线城市占比为57.7%，但占比较上年有所回落。

社区商业价值获得提升，“线上化”+“上门化”+“复合化”+“无接触服务”正成为行业标配。社区商业已经成为商业地产企业的重要产品线，且在疫情背景下其商业价值获得快速提升。一方面，社区商业借助线上平台资源，抢占线上市场，并提供安全放心的上门化服务；另一方面，多元业态组合仍是社区商业发展的主流，未来社区商业服务老年人和儿童的业态比重或将增加。

趋势展望

随着消费进入个性化时代，捕捉并促使潜在的消费转化为最终的购买行为，已经成为商业地产企业面临的一项挑战。为了加快适应市场的这种变化，越来越多的商业地产企业不断通过“互联网”业务升级产品及服务。同时，随着商业地产逐渐进入精细化发展阶段，在精准把握消费需求的基础上，打造体验式文娱消费、开发优质IP资源等内容正成为商业地产企业的发展方向。

经营质量

3

4

NO.1

展望未来，变局依然存在，但不破不立，不止不行。商业地产企业以高质量开发运营为根基，以提供全产业链服务为发展，打造行业新生态，方能立于不败之地。社会飞速发展，科技日新月异，新的时代赋予商业地产新的使命。百强企业应紧跟时代潮流，本着给人民群众带来美好生活的不变初心，肩负振兴消费、促进经济的使命；在强化自身的同时引领行业稳步前行，为时代发展贡献力量。

2019年代表企业经营性物业持有面积均值为377.5万平方米，较2018年增长19.4%，增速扩大1.7个百分点，扩张速度小幅增长。从规模上看，企业分化明显：截至2019年底，万达商管共运营管理万达广场超过320家，累计建筑面积超过4600万平方米，其它代表企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。

从短期负债水平来看，2019年商业地产百强代表企业的流动比率和速动比率均值分别为1.35和0.55，较上一年分别下降0.05和0.02。近年来，商业地产企业的流动性水平有所下降，短期变现能力及偿债能力均降低，短期负债压力略有增加。在融资环境趋紧的背景下，商业地产企业在调整中长期资产负债结构的同时，也应重视短期现金安全，防范资金风险。

规模表现

稳健性

商业地产企业有望开启拆分上市潮。未来，商业地产的核心能力将是其运营服务能力，也是资本市场认可的重要指标。近年来，商业地产运营管理业务规模不断扩大且日益成熟，头部企业进入快速扩张阶段，已经具备分拆条件。随着宝龙商业等优秀商业地产运营商陆续登陆资本市场，预计未来将有更多商业地产运营服务提供商逐渐走向分拆上市的道路。

图百强代表企业2018年、2019年新增商办用地分布

商业地产百强代表企业经营性物业持有面积和租金收入的持续增长，反映出头部企业不断增强的业务扩张能力。百强代表企业积极拓展、巩固一二线城市的同时，布局至消费能力持续提升的重点三四线城市，并通过产品线的延伸，扩大客群覆盖范围；同时积极拓宽企业融资渠道，优化资本整合，引领行业高质量发展。

从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为31.6亿元，较2018年增长20.5%，增速收窄1.9个百分点。

城市拓展与资本整合并举，推动经营规模稳步壮大

1

成长性

互联网化与技术革新助力运营水平持续提升

图商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值及增长率

图2015-2019年300城商办用地推出及成交规划建筑面积

长短期负债结构优化，融资创新获突破