其次是外贸肯定会出现负增长局面，至少要维持在长达3个月甚至半年期间。2020年1月－2月出口总值20405.8亿元，比去年同期相比，增长速度为负15.9%；进口总值20831.7亿元，相比去年同期，增长速度为负2.4%。全球经济严重下滑是大趋势，但是疫情导致封闭国门，并影响到国际间交通和航运则是不争的事实。国际间采取封闭国门的政策对于外贸的影响是显而易见的，这种情况会直接影响到中国的外贸订单。从广东和浙江以及江苏等外贸大省的情况看，许多外贸订单的取消已经严重影响到工厂开工，工人就业。外贸订单下降会影响中国的就业形势，这一点断断不可忽视。

我认为，应该对原有的房地产政策进行调整，至少把“一刀切”的各种政策取消，实行因地制宜的房地产发展政策。例如取消限价、限购以及限贷等措施，允许有条件的人可以在房地产低谷时期购买相对低价的住房。对于人口流入地区，已经在城市稳定就业和自主经营的外来人口，可以放开落户限制，鼓励他们在城市定居并购买住房。对对他们购买住房的需求，可以放宽贷款限制。这些政策对于人口流入地区和经济相对活跃的城市群、都市圈还是有着一定的积极带动内需增长的意义。但是对于人口流出地区，还是要严格限制房地产的土地供给，防止继续通过土地财政导致债务放大。

正是在这种状况下，中央政府采取了严厉的房地产调控政策，从限价、限贷、限售、限建等政策入手，试图控制在局部地区和城市的房地产过度发展，进而缓解可能带来的金融风险。

受疫情影响的就业形势变化和大量中等收入群体的收入变化，也会关系到未来房地产市场的发展。

如果按照房地产调控的正常发展轨迹，我们的经济会遇到严重的阵痛期。但是如果通过城市发展模式的转型消除对房地产过度依赖，把实体经济的增长作为政策支持的重点，进而促进地方城市政府调整发展模式，才有可能降低债务水平，降低经济发展成本，实现产业的良性发展。

可以说，目前在相关政策上采取推进城镇化的措施，可能有一定的难度，更不要说通过这些措施带动房地产的发展。而对于人口流出地区，原有外出打工的农业转移人口，务工收入下降，购买城镇住房的能力也将相应降低，意味着房地产需求还会下降。对于这些城市，如果放开房地产的限制政策，那么就等于继续放大了未来的债务危机，可能使得城市转型目标前功尽弃。

何况，在经济增长严重下滑的时期，城市财政能力也在相应下降，在这个时候很多城市政府的公共服务能力是否能保持原有水平已经不可预料，能否能真正落实落户政策也要打个问号，因为他们在经济向好的时候尚不愿意主动解决落户问题，可想而知在经济严重下滑时，阻力会更强。

首先是就业增长速度的大幅度下降，甚至有可能出现负增长。2019年全国就业人员7.75亿人，比2018年减少了115万人。据有关研究大致测算，规模以上工业企业的就业人数从2014年就开始萎缩，截至2019年减少到了5970万人，平均每年减少370万人；而2020年前两月萎缩了495万人。虽然外出农民工的数字从2018年的比上年增加81万，到2019年的比上年增加159万，但是相比于2017年的数字，还是少增加了91万。这个数字与城镇就业的状况显然十分不吻合。既然城镇就业出现了萎缩，农村外出打工的人口反而增加，可能凸显出统计上存在的一些问题。

2019年，全国商品房销售面积17.16亿平方米，比2018年减少了96万平方米；2019年汽车销量比2018年减少了311万辆，而2020年2月汽车销量当月值仅31万辆，同比增速为“－79%”；2019年电视机和家用电冰箱的销量分别是18987万台和7921万台，分别比2018年减少了1320万台和84万台。这些数字说明，至少在疫情前中国工业制成品销售形式出现的变化，应该是与房地产调控政策有直接的关系。

从城市债务结构和经济增长速度上看，长三角、粤港澳和京津冀三大都市圈以及围绕着千万人口城市的城市群，还是有着极其强烈的发展动力的。从人口流向上看，外来人口越多的地方，经济发展就越活跃，这也是一件不争的事实。从中国房地产供给形势看，也正是人口密度最高的城市群和都市圈，房价在上涨，房地产供给格局偏于不足。而其他三四线城市，房地产供给严重过剩的形势并没有得到缓解，而且随着经济持续下滑，面临的销售困境和压力会越来越大。那些希望放松房地产控制政策的城市，也是经济发展面临压力大的城市，也是对房地产过度依赖的城市。

对人口流入地区和房价过高的城市，可以通过各项措施取消原来的限制；在都市圈和城市群，可以在中心城市周边的中小城市和小城镇，建设适合中低收入人口的居住区，提供与中低收入人口收入水平相应的商品房。同时适度建设基础设施和公共服务设施，加强都市圈城市间轨道交通建设，方便居民在居住地和中心城市的就业通勤。

由于这种政策的急刹车和强烈的行政调控色彩，导致与房地产有关的产业链发生了急剧断裂，也在一定程度上影响了经济的增长速度，同时加剧了地方债务问题的恶化，当然也影响到了就业和消费形势。

房地产政策需要如何调整？