中国房地产报：下一步基础设施REITs试点工作将积极支持京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设、长三角区域一体化发展、推进海南全面深化改革开放等国家重大战略。为何优先选择这些区域试点REITs？

　　既然是试点肯定希望成功。在这些区域试点成功后，也有利于进一步拓展到其他行业、其他城市。

　　海南、粤港澳大湾区以及雄安新区等均是国家百年、千年大计的重点区域，本身需要大量资金投入，投资人也需要退出渠道，这些区域政策上都给了相当大支持，投资者也都是一些头部企业，其本身在资金实力上优胜，在这些区域进行REITs试点能给区域发展带来大量资金支持，同时产品安全性也会相对稳健。

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　　程骁远：中国基础设施REITs的市场空间很大，有些项目经营比较好，但有些项目还处于初级阶段。比如产业园很多，但经营较好的园区并不多，新兴产业园区还需要一定时间培育。但对投资人而言，REITs试点给其带来相当大正面鼓舞，若干年后只要其通过努力经营培育成现金流稳定的优质资产，未来退出通道会非常畅顺，有利于吸引更多资金进入这个行业。

　　仓储物流类REITs已非常成熟了，这些物流仓储地产属于基础设施，但属性上涵盖在广义商业地产范畴，带来的回报比传统商业地产还要更高一些，能达到6%-7%年净租金回报率。从仓储物流特性来看，租约比较长，管理相对比较简单，经营开支比较有限，较符合之前所说“现金流稳定、支出简单直接、收益较稳定、能预测的可分配现金流较稳定”的特性。这次规定也可以看到，对回收资金也有一定规定，希望回收资金继续在这个产业内投资，形成良性循环，某方面来说也是希望资金不要外溢到其他行业中去。

　　基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。且原始投资人都是较具财政实力、资本较充足的机构，或与地方政府有关，或是大的国企，或大型的行业领先民企，未来收益较稳定。

　　中国房地产报：对这些区域的房地产市场发展会带来什么影响？

　　中国房地产报：预计这些基建类REITs推出后能受到投资者认可吗？

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　　基建REITs政策重磅出台，积累了百万亿量级的存量基建迎来全新投资风口。

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　　从世界经济体包括中国香港来看，其推出REITs的时机往往与自身经济周期有着密不可分的关联，香港也是在经济低迷之际出台REITs的法律法规。新冠疫情影响下，我国面临的挑战很多，对经济的影响有相当大不确定性，这个时候推出REITs是非常明智的。

　　程骁远：对房地产市场的影响是正面的。从过往中国房地产市场发展看，凡是基建设施发展比较好的城市，房地产市场发展会更加蓬勃，因为在交通不连贯、各方面设施不充分情况下，房地产发展不可能一枝独秀。不管是商业地产还是住宅都是为人服务的，需要人去使用。比如，一个区域若有高铁规划，附近土地价值就会有比较明显的提升；基础设施配建比较好的城市，周边各类地产项目价值也会更有竞争力，即地产需要基建来助力其提升价值。开发商没办法独自将一片区域做成热点，但若通过基建配套，是可以做到这个效果的。随着基建更加完善，更多土地可以释放给房地产开发，有助于提高资产品质和土地效率，对房地产行业的健康有序发展也能起到提振作用。预计这几个区域未来房地产的发展速度会更快。

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　　REITs推出正当时

　　中国房地产报：此次基础设施REITs试点还设定了可供分配利润90%应分红要求，像仓储物流、园区开发这些基建项目的收益和风险怎么样？

　　中国房地产报：基础设施REITs聚焦优质项目,并设定一些要求，如项目权属清晰，具有持续稳定的收益及现金流，投资回报良好，具有持续经营能力及较好增长潜力等。如何理解优质资产概念？

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　　程骁远：预计受欢迎程度比较理想。有几个原因：从国际上看，疫情之前欧美国家利率就一直在低位徘徊；疫情之后，全球经济受疫情冲击，基本接近负利率边界。从我国近期资本市场发债利率看，短期债券利率低于3%，长期债券利率在4%左右，信用好的企业发债利率更低。从老百姓(603883,股吧)资产配置看，未来要投资到一些比较高回报又稳定的产品，选择已经比较少了。

　　中国房地产报：随着基础设施REITs试点推动，对写字楼、购物中心等传统商业地产公募REITs的推动有何促进作用？

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　　基建助力房地产市场健康良性发展

　　对标优质资产

　　审读：戴士潮

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　　程骁远认为，任何一个产品的推出监管当局最关心两点：一是给社会带来正面效应，二是产品安全性。通过基建领域试点让其中符合条件的优质资产能够发行REITs，相信之后会推广到写字楼、购物中心等传统商业地产领域，当然这需要时间。此外随着基建更加完善，更多土地可以得到释放，这对房地产行业健康发展也能起到相应提振作用。

　　这些基建类REITs收益空间如何？优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南等重点区域有何考量？对这些地区的房地产市场发展会带来哪些影响？产品推出后能否受到投资者认可？商业地产真正的REITs何时到来？针对这些问题，5月1日，中国房地产报记者对中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远进行了专访。