这次在基础设施领域首推REITs试点，并未将商业地产摒除在外，其中仓储物流、产业园、数据中心均属于广义商业地产范畴，都是以实现持续稳定的现金流为特点，并不违背“房住不炒”。只是说下一个环节会不会推广到传统商业地产上来，商业地产REITs的推出会不会对房地产调控带来影响，我想政府会考虑得更多。但我们相信，商业地产REITs的推出不远了。

　　中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远

　　程骁远：中国的REITs市场空间很大，基础设施数十万亿级别的量，房地产的量就更大了。这么大的量怎么消化？通过一个领域试点，让其中一些优质产品能够发行REITs，相信之后会推广到写字楼、购物中心等传统商业地产领域，当然这需要时间。每一个新产品的推出政府都需要一段时间进行评估。但只要有需求就会有市场。

　　不止普通老百姓，很多机构投资人也有这样的需求，包括保险公司、养老金、基金等，未来有很多偿付要支付，需要每年有稳定现金流。过去很多金融产品带来比较高的回报，都与住宅地产有关。现在对住宅地产融资比较严格的情况下这方面机会越来越少，既要满足投资者对每年现金流的预期，未来还能享受产品升值空间，同时侧重风险防控，REITs能满足这样的投资需求。当然，还要看产品最终出来后现金分配如何设定。我认为现金分配会比一般的定期产品优胜一些，同时还有资本升值空间，会令投资人更认可。

　　中房报记者 许倩 | 北京报道

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　中国房地产报版权所有

　　4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。根据通知，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等七大领域。

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最新评论

　　随着REITs的到来，大家会更重视和愿意持有优质资产，同时，也会促使更多企业开发和打造优质资产，通过资产改造和运营管理提升，将产品升级为优质资产。

　　程骁远：REITs的发行需要依托政策配套，但更重要的是要有优质底层资产，对于商业地产而言优质资产是非常重要的底层资产，其收益稳定、未来发展空间很大；尤其在一线城市或经济比较发达的城市，物业需求量、物业本身的品质、良好的管理人，能够对资产带来比较稳定的未来收益预期。很多人并不是很理解一条公路、一个电厂是什么样的资产，但若告诉他们，在某地区的一个什么样的办公楼或商场，投资者就会有非常直观的感受。

（责任编辑：何一华 HN110）

　　中国房地产报：为何率先在基建领域开展公募REITs试点？这一步在资产证券化领域意味着什么？

　　程骁远：这些区域大部分经济活力比较足、未来发展前景可期。当前基础设施REITs还处于试点阶段，需要满足两个条件，一是REITs推出对区域带来的正面影响，二是产品安全性。选择经济发展较成熟地区试点基建REITs，带来的回报、需求量、未来收益、现金流预测也会比较稳定，产品安全性也更能保证。

　　程骁远：任何一个产品推出市场监管当局最关心其能够发挥正面积极作用，以及产品安全性。从发挥作用角度看，新冠疫情影响下中央会提出更多刺激经济举措，加大基建投资必不可少。过去一段时间，基建由地方政府承担建设时往往需要大量资金支持。按照以往发展模式更多依赖土地收入，这与房住不炒会产生矛盾，因为若地方政府太过依赖土地收入，必然对房价产生一定影响，长期对经济稳定性会带来一定隐忧。将一些基建类资产进行金融资产证券化处理有利于纾解地方政府对土地、住宅过度依赖。

　　优质资产的定义是比较苛刻的，要具有持续稳定现金流，并具备一定抗风险能力。预计未来优质资产供不应求，可能会形成优质资产荒。因为有了REITs通道后，获得优质资产又转让的可能性不是很大，投资者会更多考虑长期持有这些资产，通过REITs进行资金回收，从而舒缓其自身资金压力。当然，优质资产不一定仅限于商业物业，通过良好经营实现持续稳定现金流且具备增长潜力的资产都属于优质资产。