商业银行在房地产开发贷款对象的选择上通常使用名单制管理，通常会对房企的销售规模，股东背景等有所要求。

　　房地产ABS可以分为证监会主管ABS及交易商协会ABN，2018 年4 月，中国证监会与住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品；2018年下半年，房地产行业内有多家房企申报的ABS产品被中止审核。

　　1. 明股实债

　　2015年，交易商协会拟有序推进国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业注册中期票据，有序推动省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业注册中期票据，银行间债务融资工具发行规模激增。

　　2015年证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》扩大发行主体范围，房企公司债发行规模井喷，2016年10月底，交易所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》要求将房企分三类监管，房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，17年房企公司债发行规模大幅回落。

　　银行贷款主要有开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷、经营性物业贷、政策性贷款等方式。目前，监管文件对土地储备贷款做出了限制，开发贷及并购贷是房企获取银行贷款主要的方式，以下主要对商业银行开发贷及并购贷进行介绍。

　　基本结论

　　来源：岳读债市 原标题：房企融资全解析

　　2. 房企融资方式

　　委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人不承担信用风险，仅收取代理手续费。

　　2019年，银监会《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号，以下简称“银保监会23号文”）中提出，信托公司向房企违规融资的途径主要有：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款，进一步规范信托公司对房企融资的模式；2019年7月，银保监会约谈房地产信托体量大的信托公司，并对部分信托公司进行窗口指导，进行余额管控。2019年第三季度起，流向房地产领域的信托资金规模较一二季度减少，全年规模增长趋于停滞。

　　2）境外疫情输入风险，新冠疫情扩散超预期，影响地产企业复工。

　　四是房企向关联方借款，一般计入其他应付款科目。

　　防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。

　　拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的25%以上；

　　3. 资产证券化

　　2013年，国家外汇管理局发布《外债登记管理办法》对外债登记管理流程进行了简化，14年中资美元债发行放量；2015年国家发改委发布《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》取消企业发行外债的额度审批，实行备案登记制管理，但由于境内公司债发行主体扩容，地产企业境外融资的意愿受到影响，中资美元债发行规模反而小幅下行；2017年国家外汇管理局允许内保外贷项下资金调回境内使用，叠加境内融资成本上行，发行量呈现爆发式增长，当年发行规模达567.11亿美元，较2016年增加243%；2018年4月以来，出于控制外债风险的考虑，发改委发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，房地产企业在境外发债主要用于偿还到期债务，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

　　信托公司向房企发放贷款同样需要满足“四三二”要求。2005年，银监会发布《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，明确了对信托投资公司向房企发放贷款需满足“四三二”条件，这一文件出台直接影响信托贷款，信托贷款规模迅速下降。2009年，银监会发布《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》，规定了对于最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司可放宽四证要求、开发商资质要求。受到政策的“鼓舞”，房地产信托融资活跃起来。这一例外规定在2010年银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中被停止执行。但由于银信合作成为提供流动性的重要渠道，2010-2011年，房地产信托经历了喷发式的增长，在2011年第三季度，资金信托流向房地产领域的比例达到17.24%。

　　对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；

　　房企明股实债的融资有两个部分，一是集团层面上通过永续债、优先股等方式所进行的融资，体现在所有者权益中“其他权益工具”科目，对于房企大概率需承担偿债义务的权益工具，需将其作为房企的有息负债考虑，这里主要指房企所发行的永续债；二是项目公司层面的明股实债，这里主要介绍并表项目公司的明股实债。

　　四、 总结

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