2012年证监会发布《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》放开券商、基金设立资管计划后，银行通过银证、银基合作等新增渠道投资非标资产规模增加，2012年新增委托贷款规模达12838亿元，占社融比例为8.14%，2013年新增委托贷款翻了一番，达到25466亿元，占社融比例为14.71%。2016年央行称将于2017年一季度评估时开始正式将表外理财纳入MPA，以合理引导金融机构加强对表外业务风险的管理，当年新增委托贷款规模较2016年下降63.42%。

　　1）房企调控政策发生重大变化；

　　加强信托资金流入地产行业监管。2017年，银监会《关于银行业风险防控工作的指导意见》中规定，各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司，但对房地产信托的影响有限。由于房地产信托产品的收益率相对较高，依然保持着更高的资金吸引力；2017年及2018年投向房地产领域的信托资金规模分别为22828亿元、26873亿元，同比增长59.69%、17.72%。

　　“四三二”要求，“四”即四证齐全，项目具备《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》，“三”是自有资金应不低于开发项目总投资的30%，后续根据国务院《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，房地产开发项目中保障性住房和普通商品住房项目资本金维持20%不变，其他项目由30%调整为25%，“二”即具有二级房地产开发资质；

　　1.2并购贷款

　　根据底层资产的不同，房企涉及的ABS主要有四种，供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS、租金类ABS。

　　针对表内非标，2018年，银监会发布的《商业银行流动性风险管理办法》一文中，规定了设置流动性匹配率监管指标衡量商业银行主要资产与负债的期限配置结构，计算流动性匹配率时，不同于其他资产的阶梯型权重，包含表内非标的其他投资不论期限权重均为100%，银行需要控制表内非标投资的规模以达到监管指标的要求。针对表外非标，2018年，央行、银监会等联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，明确禁止资金池业务、禁止资产多层嵌套、禁止通道业务。

　　房企债权融资渠道收紧。银行贷款方面，房地产开发贷监管逐渐收紧，多数地区并购贷亦需满足“四三二”要求，增长趋势放缓；信用债发行以公司债为主，净融资额较前期大幅回落；房企涉及的ABS主要有四种，供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS及租金类ABS，2018年下半年，房地产行业内有多家房企申报的ABS产品被中止审核；房企非标融资的途径主要是委托贷款和信托融资，目前二者均受到监管限制，规模收缩；境外债方面，2019年下半年，发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　我们从房企的融资渠道及衡量隐性负债需关注的方面进行总结。

　　2. 信用债

　　按常见的融资渠道，房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资，我们将外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分，股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发，债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种；内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资。