5.2物流地产

物流仓储是本次基础设施REITs试点的重点资产之一，物流地产是其细分子领域之一。物流地产是企业现代化物流设施的载体，主要模式是开发商根据企业客户的需求，在合适的地点，开发建设和运营物流项目。

受益于国民收入的提升以及电商的快速发展，物流领域发展迅速。2015-2019年社会物流总额由216万亿持续增长至298万亿，物流总费用也由10.8万亿提升至14.6万亿，物流总收入由7.6万亿增长至10.3万亿。物流总额结构上以工业品为主，占比达90.5%，进口货物占比4.8%，单位与居民物品占比2.8%。物流园区数量持续增长，由2006年的207家快速增长至2018年的1638家，增长近8倍。

物流地产竞争者主要分为物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融企业5类。外资物流地产商如普洛斯，由于进入中国市场较早、资金成本较低、土地储备丰富等优势，占据龙头地位，2018年市占率达35.4%，形成一超多强个格局；传统房企如万科集团的物流平台万纬物流，快速扩张市场，2018年市占率已达到5.7%；电商企业菜鸟网络，快递企业如顺丰控股，金融企业如平安不动产等也参与其中。

物流地产REITs的推动，有望盘活物流存量资产，强化物流地产龙头的优势。万科早在2015年就开始布局物流地产，目前已覆盖全国45个城市，在入股普洛斯后成为国内最大的物流地产商。南山控股旗下的宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区、运营仓储面积近340万平米。

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投资建议

总体来讲，此次基础设施REITs的试点对房地产板块的核心利好在于产业园区和物流地产两大领域，以及房地产金融相关公司。但我们认为由于商业地产的基础资产相对更优质更市场化，且符合“房住不炒”的政策大基调，在试点政策以及制度更加完善和成熟后，将商业地产纳入REITs范围可期。当前阶段，我们建议关注：1）产业园区类的公司：中新集团、招商蛇口、浦东金桥、上海临港。2）物流地产公司：南山控股、万科A、中储股份。3）房地产基金公司：光大嘉宝。

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风险提示

政策执行力度不及预期；REITs发行与运营风险；参与主体数量不及预期等。

方正地产夏亦丰团队

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