我们在感叹行业快速发展的同时，也看到了部分市场商业项目供给过快、甚至局部区域过度集中布局的现象，同时，由于商业内容创新乏力，购物中心的品牌重合度也在不断提高。通过对一二线城市典型购物中心的统计分析，服装、儿童和餐饮业态的品牌重合度分别达到80%、70%和65%，娱乐休闲业态主要以电影院、KTV、电玩城、健身等为主，尽管品牌上有所差异，但品类组合基本相同。这些都在日益加剧购物中心同质化竞争。

与此同时，金融体制改革不断深化，金融产品持续创新，为行业的发展带来了新的活力，类REITs和CMBS等金融产品的陆续推出，为商业地产企业盘活资产提供了更多选择，商业地产正在走向其本身具有金融属性的更加健康的发展轨道。

过去二十年，商业地产借助于中国经济的高速发展，城镇化进程的快速推进，消费需求的大幅提升，实现了行业的跨越式发展，几乎用20年时间达到了发达国家数十年的发展水平。如今，行业的发展日趋成熟，行业的背景及内外部条件正在逐渐改变，我们需要站在新的起点，明辨行业的变化，把握未来的趋势。

新城发展控股有限公司副董事长、新城控股集团股份有限公司联席总裁曲德君通过对商业地产过去20多年的发展历程的回顾和当前现状的分析和研究指出，金融化（Finance）、标志化（Icon）和科技化（Technology），将是商业地产持续健康发展的新的驱动力，购物中心将从Shopping Mall转型到FIT Mall。以下为曲德君总在会上的演讲内容实录：

第二，通过打造完整的产业链实现快速规模化发展。商业地产的产业链包括项目选址、规划设计、建设管理和招商运营，每个环节都关系到商业项目的顺利进行和最终成功与否。我们关注到，有很多项目在选址上存在很大问题，即便建设的再好，也很难经营好，因为项目规划设计不合理，为后续经营带来很多困难，因为招商不能匹配项目的建设进度，项目建建停停，等等。行业中几乎所有的头部企业，都建立了完整的产业链，将各个环节的主动权掌握在自己手中，不仅保证了项目顺利进行，还有效地控制了投资成本，实现企业的快速发展。

再看二十年行业自身的变化。2000年前，全国的购物中心数量仅10座，到2019年，大于5万平方米的购物中心数量已超过3500座；2000年，仅北京、上海和广州等5个城市有购物中心，而到2019年，全国70个大中城市中96%的城市有全国连锁品牌购物中心入驻；2000年前后，购物中心开发和运营主要以外资为主，而2019年全国地产前50强公司中88%的公司涉及购物中心的开发和运营。