盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住宅用地。

五、提高房地产市场资源配置效率的政策建议

提供合理稳定的金融支持。

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七、提供合理稳定的金融支持；

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“十四五”期间，应当鼓励农村宅基地进入流通市场，稳慎改革农村宅基地制度。据统计，目前我国农村空置宅基地约3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%。逐步释放部分空置宅基地不仅有助于降低地价，也可激活农村居民对宅基地权益属性。有必要加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权；鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋；推动各地制定省内统一的宅基地面积标准，探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿。

从住房金融资源配置有效性来看，住房需求旺盛，东部沿海地区贷款价值比偏低，中部、西部和东北地区偏高，住房金融资源配置的有效性有待提高；从财政转移支付的有效性来看，部分人口大规模流入城市的公共服务资源没有充分按照常住人口进行合理配置，可能会妨碍未来城市化进程。

八、尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题。

大规模的人口流动给土地资源配置带来了不可忽视的影响，人口流出导致土地资源闲置，而人口流入则会增加土地需求。如果土地供应速度跟不上人口流入的速度，就会导致土地供应与市场需求不匹配，形成市场供不应求的格局。将2015年和2019年各省市国有建设用地和常住人口作为参考指标并进行指数化处理，以2015年定基为100，用城市建设用地面积指数与常住人口指数的比值衡量土地供应紧张程度，比值小于1表示土地供应紧张，大于1表示土地供应偏松。统计结果显示，到2019年全国地与人的比值（城市建设用地面积指数/常住城镇人口指数）为1.10，这意味着在2015年至2019年，全国层面土地供应偏松。分省市看，除上海（0.66）和海南（0.77）人—地平衡度（0.66和0.77）低于1，“缺地”问题明显外，其他省市人—地平衡度则都超过1，土地供应比较充足。因此，从城市建设用地面积来看，全国绝大多数省市土地供应是充足的。

有条件地适度提高大城市人口限制。

分省市来看，北京、上海、天津和江苏的贷款价值比LTV低于全国平均水平，并且近几年呈现不断下降的趋势，特别是北京和上海的LTV分别从2017年的0.78和0.84逐年回落至2020年的0.29和0.17。这意味着在严控超大城市人口规模的同时，住房贷款额度也被严格控制了，住房贷款分配额度偏低；另一方面，这也侧面反应出北京、上海居民的购买力较强，贷款风险较低；广东、浙江作为吸引流动人口数量最多的两个省份，其LTV从2017年的0.38和0.41上升到2020年的0.52和0.47，贷款价值比呈上升趋势。

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分省区来看，超过一半省区的“土地-人口平衡度”小于1。

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与城镇化相关的金融资源配置主要涉及住房贷款和财政转移支付两个方面。由于流动人口在一定程度上可以催生流入地住房需求的增加，流入地对住房贷款的需求也随之增加；相反，流出地对住房贷款的需求下降。

■李晓晴植信投资研究院研究员

财政转移支付的有效性同样有待提高。

尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题。

金融政策持续收紧导致房企融资难度不断加大，房企拿地越发谨慎。与首次土拍相比，2021年第二次土拍重点城市土地市场热度出现明显降温，土地拍卖溢价率受到严控，部分城市出现不少流拍。这种状况将会影响下一阶段的市场供给能力，形成新的房价上涨的压力。建议提供合理稳定的金融支持，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，保持开发贷和住房按揭贷款平稳运行。这将有利于支持刚性居住需求，抑制投机炒房行为；有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力；有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

三、盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住房用地；

增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体住房困难。

流动人口已经并将继续成为城市人口增长主要动力。

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二、有条件地适度提高大城市人口限制；

未来人口流动仍将遵循其内在规律，如何处理好土地和金融资源的合理配置将是房地产市场健康发展的关键问题所在，也是房地产行业供给侧改革的重中之重。为了使人口、土地和金融等资源能更好地匹配，有效控制重点城市房价上涨，推动“十四五”时期房地产市场平稳健康发展，在此提出八点政策建议。

进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒。

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当前大城市高房价对年轻人进城设置了较高的门槛，如果不加以调整，则可能出现阶段性“逆城镇化”的情形，对城市的就业、生产、消费等领域都会产生负面冲击。要解决大城市住房、租房的问题，还是要先从土地市场（供给）进行优先考虑，增加大城市租赁住房的土地供给，同时住房金融支持是必不可少的。据统计，全国范围内适龄的租房年轻人大约在1.5（亿）-2亿左右，假设每年能够解决1000万年轻人的租房问题，每人每年提供1万元信贷支持，即每年需要新增1000亿元租赁住房信贷支持，以保障年轻人在大城市的住房基本需求。这对抑制房价较快上涨、拉动城市居民消费等领域都将起到积极作用。

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鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场。