较大规模的流动人口催生住房需求增加，同时催生了住房贷款需求增加。辽宁、吉林、黑龙江等作为人口流失最严重的地区，其贷款价值比不降反升。截止到2020年年底，辽宁和吉林的LTV比值升到了0.80左右，是全国水平的2倍；黑龙江地区的LTV 升到了0.7，是全国水平的1.5倍。总的来看，东北地区贷款价值比偏高，贷款风险较大。东北地区人口流失严重，特别是住房需求旺盛的中青年人口流失较多，而新增住房贷款仍然居高不下。

四、人资错配降低金融资源配置效率

原标题：“十四五”房地产市场如何有效配置资源（下）丨智库 来源：中国房地产报

人资错配导致金融资源配置效率偏低。

三、人地错配扭曲热点城市房地产供求关系

四、鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场；

长期以来，在GDP考核和土地财政收入的压力下，地方政府更倾向于将用地指标向工业用地和商业用地倾斜，而并不是向住宅倾斜，从而导致部分城市住宅用地供应无法满足市场住房需求。将2015年和2020年各省市住宅类成交土地建筑面积和常住人口作为参考指标并进行指数化处理，以2015年为基期并设定为100，到2020年全国地与人的比值为0.87，全国住宅用地较为紧张。

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主要观点

我国人口增速减缓，预计在2025年左右进入人口负增长时代，流动人口将成为城市人口增长的主要推手，2010-2020年期间，流动人口对城镇人口增加的贡献率高达61.44%。未来人口流动呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部集聚，广东、浙江、江苏成为最有吸引力的省份；二是一线城市常住人口增速放缓，都市圈人口增速提升；三是中西部地区省会城市虹吸效应较为明显；四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素，公共服务水平越高的地区对人口的吸引力越强。

“十三五”期间，上海和北京两座特大城市纷纷接近或达到人口上限标准，并在“十四五”时期基本维持这一标准。而广州和深圳在最近的“十四五”规划中提出的人口上限标准都较“十三五”时期有所提高，广州从1550万提高至2000万，深圳则从1480万提升至1900万。但根据测算，若按照过去五年人口流动的变化趋势来看，大约在2022年底前后，广深两大城市便可能突破当前设置的人口上限，进而给周边城市带来较大承载压力。其他城市相关指标似乎也都不太切合实际。因此，建议针对城市群和都市圈的重点城市，采取灵活的思路和方式制定切合实际的城市人口目标，顺应人口流动和城市发展的需要。

一、在进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒的同时，适当控制重点城市人口流入的节奏；

土地供应是房地产市场供给的关键因素之一。从城市建设用地面积看，全国绝大多数省市土地供应是充足的。

目前，住房金融资源配置的有效性有待提高。通常，可以运用各省市款价值比（LTV）即住户部门新增中长期贷款占新增商品房销售额的比重衡量住房金融资源分配情况。居民部门新增住房贷款价值比（LTV）分化，东部沿海地区偏低，中西部地区较高。截止到2021年二季度末，全国贷款价值比LTV为0.37，尽管已经连续几个月回落，但该指标仍处于历史高位。

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如果不采取跟进的措施，人口大规模的流动将导致城市基本公共服务被稀释，公共服务会供给不足；同时也会造成农村地区财政收入水平下降，医疗、教育资源匮乏等问题。因此，对于农村地区而言，财政转移支付需要精准投入到能够真正提高居民生活质量的领域；而对于人口大规模流入的城市而言，需要进一步提高财政转移支付在公共设施建设方面的投入，使得公共设施配置与常住人口规模相匹配。例如，济南、重庆、福州过去五年新增了百万级以上的人口，但其“服务-人口平衡度”仍然小于1，公共服务资源没有充分地按照常住人口进行合理配置，可能会妨碍未来城市化进程。因此，对于公共资源配置进程落后的城市而言，需要增加财政转移支付投入，推动公共服务水平与人口净流入同步，必要时需要中央政府给予转移支付支持。

人地错配扭曲热点城市房地产供求关系。

新一轮城市土地市场改革过程中，土地规划需要摒弃外延扩张和粗放利用的老路，向以结构性调整促进房地产市场可持续发展的道路转型。建议减少城镇建设用地审批中工业用地比重，增加住宅、商服用地比重，优化城市用地结构，促进产业转型，制定工业用地转商业、住宅用地权属处理及其未来增值收益分配的切实可行的办法。重视现有城市存量土地的再开发及利用。随着经济结构改善和产业链调整，大城市产业迭代后留存下大量低效的土地，诸如老旧小区、老旧厂区、“工业锈带”等地块。根据国内外城市发展的历史经验，相较于对新增农地转城市用地的开发而言，对存量土地开发的成本要更低廉。

五、增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体住房困难；

伴随着人地错配的持续存在，在国内城镇化建设提速的同时，土地价值大幅度上升。部分缺乏新增用地指标的城市在征地模式中，还将视角逐步从新增用地向存量用地转变，征地拆迁成本水涨船高。2010年-2019年间，征地所涉及的土地使用权出让、国有土地收益基金、农业土地开发资金和新增建设用地土地有偿使用费等征地补偿费用支出占全国政府性基金支出的比例平均为82%，支出规模从2011年的3.32万亿增至2019年的7.58万亿，十年间增加了1.3倍。全国土地价格均价从2011年的2006元/平方米增长到2020年的6763元/平方米，十年间地价也相应增长了2.4倍。随着土地价格的抬升，地价占房价的比例也从2011年的37%左右升至2020年末69%。城市房价的高企，背后的重要推手之一是地价水平的不断提高，而地价提高则会增加开发商经营成本，提高住房销售价格，抑制其购地投资的积极性。

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六、建立人口流动、土地供给、金融支持与房价变动挂钩机制；

随着新型城镇化的持续推进，人口不断向发达地区聚集，导致我国重点城市建设用地指标十分紧缺，土地资源供给和空间保障的矛盾、城市产业发展和居民住房保障的矛盾突出。对于重点城市而言，在建设用地指标的约束下，既要保证重大产业项目的用地需求又要保证居民的居住需求变得十分困难。相反，对于中西部欠发达地区而言，土地资源丰富，但由于经济欠发达，土地价值较低，城市建设用地指标较为充足。建议建立土地指标跨区域交易制度，推动土地要素市场化改革。通过发挥经济发达地区资金和欠发达地区资源丰富的互补优势，可以在不增加全国土地建设用地指标条件下，有效地缓解重点城市工业用地和住宅用地供给的矛盾，同时又可以增加欠发达地区的财政收入，达到“帕累托改进”。

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政策建议

再从住宅端来看当前土地资源配置的情况，全国大多数省市土地供应偏紧。

当前中国依然存在规模庞大的农村劳动力，伴随着农村经济体制改革和劳动生产率提高，农村人口转城镇市民的空间依然巨大。有关文件提出要有序放开放宽城市落户限制，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户，并推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口。

土地价格上涨推高房价，抑制供给能力。