分梯队来看，2021年1-11月，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，一线城市同比增长24.8%，二线代表城市同比增长8.3%，三线代表城市同比增长2.5%。上半年各线代表城市成交活跃，销售面积同比均有所增长，其中一线城市加大新房供应，在旺盛需求的带动下，市场成交规模明显增长，同比增长超八成；二线、三线代表城市同比增长超四成；下半年市场降温明显，各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降，其中三线代表城市同比降幅超三成，降幅最大。

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新建住宅方面，2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期有所收窄，下半年以来市场持续降温，10-11月累计涨幅明显收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期收窄0.73个百分点。上半年，新房市场平稳向好，百城新建住宅价格累计上涨1.70%，较去年同期扩大0.43个百分点；下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，市场预期逐渐转变，百城新房市场不断降温，价格环比涨幅持续收窄。7-11月百城新建住宅价格月均上涨0.15%，较上半年收窄0.13个百分点。单11月来看，百城新建住宅均价16183元/平方米，环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月）。

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图：2020年-2021年11月各梯队代表城市新建商品住宅月均成交面积同比走势

数据来源：中指研究院测算

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二线城市分化态势延续，预计整体成交规模稳中有增。南京、郑州、武汉等城市2021年下半年市场恢复节奏被打乱后，随着信贷环境的逐步改善，2022年市场有望进一步恢复，全年市场规模或将提升；昆明、南宁、沈阳等部分西部、东北部二线城市近几年市场连续调整，2021年市场规模已处于较低水平，2022年市场有望底部企稳。

从涨跌城市个数看，自2021年6月起，百城新建住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势，至11月，百城中价格环比下跌的城市有53个，较10月增加22个，为年内最高。

表：2022年全国房地产市场各项指标预测结果

中国房地产市场2021总结&2022展望

2021-12-03 19:08 来源: 牛市生财日历

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，经济增速、货币信贷改善程度及房地产调控政策是房地产市场重要的外部影响因素。

尽管市场销售快速下滑，但受供应节奏同步放缓影响，库存并未出现大幅提升，据统计，截至2021年10月底，20个代表城市商品住宅可售面积约21662万平方米，与2020年末基本持平，较2021年6月末增长5.3%；按近12个月月均销售面积计算，截至2021年10月底，短期库存出清周期为10个月，较2021年6月末延长0.9个月。

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图：2021年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

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下半年，调控政策显效下市场降温，房企销售业绩下滑，7-10月，20家代表房企销售业绩同比下降19.1%，11月市场继续低温运行，代表企业④单月销售业绩同比降幅在两成左右，12月销售业绩同比或进一步下降。

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