一线城市住宅用地供求规模同比增长，二线和三四线城市成交面积同比下降明显。据初步统计，2021年1-11月，一线城市住宅用地供应放量，同比增长53.0%，但受部分城市第三批供地未完成出让影响，成交规模同比上升8.0%；二线城市住宅用地整体成交2.9亿平方米，同比下降26.0%，其中22城中18个二线城市成交2.2亿平方米，同比下降11.4%，其他普通二线城市成交面积同比下降50.1%。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨，但二线和三四线城市成交楼面价结构性上涨幅度较大。

截至2021年11月底，上海、深圳等20个城市率先完成第三批次地块挂牌，土拍规则有所微调，对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松，降低房企参拍资质和资金门槛，部分地块利润空间有所提升。但在短期市场调整和企业流动资金压力较大的情况下，土拍热度难有较大改观，流拍撤牌情况或有改善。

■ 假设4：坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，长效调控机制加快推进，房地产税试点落地。

百城二手住宅价格方面，下半年以来市场热度明显回落，价格环比涨幅快速收窄，10-11月环比连续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月，百城二手住宅价格累计上涨3.36%。具体来看，上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%；下半年以来，二手房市场快速降温，百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。7-11月，百城二手住宅价格月均上涨0.16%，较上半年收窄0.26个百分点。单11月来看，百城二手住宅均价为16013元/平方米，环比下跌0.08%，连续两个月出现下跌，且跌幅有所扩大；价格环比下跌城市数量逐月增加，11月达68个，较10月增加9个。

■ 假设3：坚持稳健的货币政策（M2增长8.5%~9.0%），房地产行业金融监管不放松；

图：2020年6月至2021年11月百城新建住宅均价环比下跌城市数量变化

全国房地产开发投资额增速明显放缓，单月已连续2个月同比下降，10月降幅扩大。2021年1-10月，全国房地产开发投资额为12.5万亿元，同比增长7.2%。单月来看，3月以来投资额增速持续放缓，9月同比首次由正转负，10月同比下降5.4%，连续2个月同比下降，且降幅扩大。

全国房屋新开工面积同比下降，施工面积同比有所增长。2021年1-10月，全国房屋新开工面积为16.7亿平方米，同比下降7.7%，单月已连续7个月同比下降，其中10月同比下降33.1%。

③ 需求结构：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参见中指数据CREIS详细说明。

图：2021年1-11月全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

综合来看，2021年上半年，百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大，二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年以来，受调控政策和信贷环境收紧影响，新房和二手房市场降温；部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响，二手房市场降温更为明显。虽然10月份以来，信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但市场下行预期短期内仍难以改变，11月市场价格仍呈现下跌态势，百城新建住宅价格环比由涨转跌，二手住宅价格环比连续2个月下跌。预计12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。

10-11月，市场继续低温运行，重点城市成交面积同比降幅均超两成（已连续4个月降幅超两成），房地产信贷环境虽有改善预期，但购房者置业情绪并未出现明显好转。房企在资金压力较大及年度业绩目标下，加大项目营销力度，但整体效果亦不明显。

图：2017年至2021年11月20个代表城市商品住宅销供比走势

数据来源：Wind，中指研究院综合整理

图：近一年房地产行业信用债、海外债发行情况

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■ 假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升1个百分点）；

* 完整版报告获取方式请见文末

表：22个重点城市前两批集中供地及2020年供应和成交情况 ④

2021年1-10月，全国房屋施工面积为94.3亿平方米，同比增长7.1%。全国房屋竣工5.7亿平方米，同比增长为16.3%，单月连续5个月同比增长后，10月同比由正转负，同比下降20.6%，房企资金压力一定程度上拖累了竣工速度。

根据统计局数据，2021年1-10月，全国商品房销售面积已达14.3亿平方米，销售额达14.7万亿元，同比增速分别为7.3%、11.8%。10月，全国市场延续低温态势，商品房销售面积同比下降21.7%，销售额同比下降22.6%，降幅均进一步扩大。

2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，全年规模仍保持较高水平。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。2022年，我国经济面临新的下行压力，房地产市场将会怎样变化，购房者置业情绪能否恢复？房地产行业还能否在国民经济中发挥稳定器的作用？

在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

政策调控方面，2021年，全国各省市发布房地产调控政策超过450次。前三季度，房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。 展望2022年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境改善预期较为明显，整体态势或可延续至2022年一季度，但银行端“两道红线”监管下，信贷端大幅放松的可能性较小。房地产税试点或将落地，试点城市名单、征收细则等均有望发布，短期或进一步影响购房者预期。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2022年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2022年房地产市场提出如下假设：

图：2019-2021.11全国住宅用地流拍和撤牌情况（宗）

整体来看，受重点城市供地“两集中”政策影响，2021年1-11月300城住宅用地供求规模明显缩量。上半年土地市场热度较高，重点城市首批集中供地高价地频现；下半年重点城市后两批集中供地土拍规则有所调整，稳地价效果显现，交易市场调整和资金压力下房企拿地意愿降低，全国土地市场出现明显降温，流拍和撤牌情况较为严重。一线城市加大供地下宅地成交规模稳中有增，二线和三四线城市宅地供求规模明显缩量，成交楼面价结构性上涨，热点城市高价地数量冲高回落，流拍撤牌率明显上升。

数据来源： 中指数据 CREIS（点击试用）

经过多年的探索研究，我国房地产税改革已进入立法准备阶段，但因缺乏对个人和家庭征税的经验和基础、相关配套制度和条件尚不完善、现行税收征管法也需调整等，房地产税立法面临较大困难和挑战。当前中央已明确提出要做好房地产税试点工作，为积极稳妥推进房地产税立法与改革积累更多有效经验。

数据来源： 中指数据 CREIS（点击试用）

④ 统计口径为住宅用地和综合用地，市本级；流拍率=流拍地块数量/（流拍地块数量+成交地块数量），流拍撤牌率=流拍和撤牌地块数量/（流拍和撤牌地块数量+成交地块数量）

表：2021年1-11月房企各阵营数量及销售额均值情况

2021年1-11月，不同阵营房企发展分化。TOP100房企销售额均值为1161.4亿元，同比增长10.7%。其中，1000亿以上超级阵营共35家，较去年同期增加3家，销售额增长率均值为6.2%。

2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓，前十月定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金同比增长，国内贷款同比下降。2021年1-10月，房地产开发企业到位资金为16.7万亿元，同比增长8.8%，年度累计增速持续收窄。其中，国内贷款为2.0万亿元，同比下降10.0%，已连续5个月累计同比下降，降幅亦持续扩大；占到位资金的比重为12.1%，较去年同期下降2.5个百分点。

图：2016年以来重点城市出台房地产紧缩政策数量走势

供应端，土地缩量仍将拖累房企新开工规模，市场活跃度不足、资金压力较大亦降低了部分企业开工意愿，但整体市场可售存量处于近几年相对低位，低库存或是支撑新开工规模的重要因素，综合来看，2022年新开工规模或将延续调整态势，预计降幅在4.0%~5.5%之间；投资方面，庞大的在施工程规模下，地方政府保交楼监管力度将有所强化，行业竣工周期或将延续，建筑工程投资仍对开发投资额形成支撑，但考虑到土地购置费存在较大调整压力，全年开发投资额增速或收窄至低速区间，据模型测算增速在1.5%~3.0%之间，上半年投资同比面临较大下降压力。

短期来看，试点城市市场成交可能受到一定冲击，房价也会出现阶段性回调，但为了平抑市场波动，预计试点城市将出台促进合理住房需求释放的对冲政策。同时，在综合评估首批城市试点效果并总结经验后，试点范围有望逐步扩大。中长期看，房地产税的影响偏中性，预期稳定后，征收房地产税有利于引导住房合理消费和资源有效利用，促进房地产市场平稳健康运行。

■ 假设1：疫情防控常态化，宏观经济步入正常运行节奏（GDP增长5.0%左右）；

图：2020年至2021年11月各梯队城市新建住宅均价环比变化

从面积段成交套数占比来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，一线和部分长三角热点城市刚改需求积极释放；但值得注意的是，房价涨幅较高、银行按揭额度受限、供应结构变化等均对热点城市中高端改善需求形成一定抑制，30个代表城市中多数城市120-144、144-200平方米户型占比均不及2020年。

数据来源： 中指数据 CREIS（点击试用）

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整体来看，供地“两集中”政策稳地价逐步显效，一线城市土地成交量有所改善，18个二线城市整体土地成交规模小幅下降，部分城市降幅明显，市场供不应求矛盾或有加剧。2022年，预计“两集中”政策将持续推进，增加热点城市土地供应量，优化提升项目利润空间，购地资金审查、限地价等规则或将延续，继续强化政策效果。

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数据来源： 中指数据 CREIS（点击试用）

2021年1-11月，重点20城商品住宅新批上市面积与去年同期基本持平，下半年同比降幅超10%。据初步统计，2021年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1940万平方米，处历史同期相对高位，同比下降2.2%；7-11月，上市面积同比下降14.5%。

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