其四，区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，改善出险企业资金面。房企融资评判或将不单纯依据企业的偿债风险等级，而是在项目层面有所区分。即便是出险房企 , 也有一些销售及回款能力较好的优质项目，可以给予必要的融资支持，并通过优质项目销售回款，间接改善出险企业资金面。

其九，43 城调降土拍门槛。例如上海，土拍取消招挂复核打分入围方式，全部采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人；降低竞拍资金监管额度，封存资金不低于扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额；允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。

2 月 8 日，央行、银保监会发布通知，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

3 月 4 日，银保监会、央行发文提出，因城施策执行好差别化住房信贷政策，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。

2 月 14 日，三部门联合印发商品房预售资金监管文件，预售资金监管额度仍由各市县级城乡建设部门根据工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。

其三，继续下调房贷利率。在全国首套房贷利率下限调整为 LPR 减 20 个基点之后，全国二套房贷利率下限或将下调上浮比例，并向 LPR 靠拢。各线城市也将抓紧落实房贷利率优惠政策，并参照全国房贷利率下限执行：首套 4.25%、二套 5.05%。

压力城市或将通过财税刺激、房票安置等必要政策措施，刺激居民购房消费。不难想见，在二线及三四线城市全面放松 " 四限 " 调控后，那些市场基本面相对较好的城市市场大概率将逐渐回稳，但那些压力城市市场或将继续下行。受此影响，压力城市仍需通过财税刺激、房票安置等必要性的政策措施，以便刺激居民购房消费。例如购买首套房可以免征契税，购买二套房同样可以减半征收契税。又如推行房票安置，并提供房企让利、政府奖励等优惠。

据不完全统计显示，上半年 45 省市放松预售资金监管，以期加快房企销售回款进度，缓解企业资金周转压力，主要涉及以下 6 方面的政策内容：

其六，4 城可提前提取预售监管资金。例如长春，对于 2022 年度涉及施工建设的房地产开发项目，依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额，专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额。

4 月 29 日，政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。受此影响，地方预售资金监管政策解绑频率明显加快。

其一，3 城降低重点监管资金。例如漯河，对 2022 年 4 月 1 日前办理商品房预售许可的项目，不再要求购房款全款缴存监管账户和重点监管资金留存比例；对 2022 年 4 月 1 日后新办理商品房预售许可的项目，将商品房预售重点监管资金比例由 40% 调整为 30%。

我们认为下半年房地产金融政策有望实行逆周期调节，房地产行业也将从去杠杆转向稳杠杆。

2 月 24 日，住建部副部长倪虹表示，坚决有力处置个别房企因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以 " 保交楼、保民生、保稳定 " 为首要目标，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护购房群众合法权益。

3 月 16 日，金融委召开专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，要求防范化解房地产市场风险，促进房地产业良性循环和健康发展。财政部也表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

其二，放松预售资金监管。在划定保交楼政策底线之后，那些项目交付风险整体可控的城市有望跟进放松预售资金监管，并优先用于支付工程费用、偿还开发贷等，以便提高预售资金使用效率。

上半年，175 省市相继放松房地产政策。而在 4 · 29 政治局会议之后，地方放松政策频率明显加快，政策力度由托而不举到托举并用。

其五，14 城依据企业信用评级实行差异化管控。例如烟台，对信用等级为 AAA 级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低 5 个百分点；对信用等级为 AA 级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低 3 个百分点。

5 月 4 日，证监会召开专题会议，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础实施 REITs 试点范围。

其六，58 城执行首套房贷利率 4.25%、二套 5.05%。各线城市抓紧落实房贷利率优惠政策，据不完全统计显示，苏州、郑州、济南、南京、温州等 58 城现已参照全国房贷利率下限执行。例如苏州，15 家主流银行首套房贷利率普遍下调至 4.25%，二套贷款已结清，参照首套房贷利率 4.25% 执行，二套贷款未结清，房贷利率普遍下调至 5.05% 附近。

5 月 6 日，中共中央、国务院印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，到 2025 年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展。

03、地方落地更大力度组合拳，居民端取消四限、让利房企保主体

3 月 19 日，国务院决定，设立 3 岁以下婴幼儿照护个人所得税专项附加扣除，按照每个婴幼儿每月 1000 元的标准定额扣除。