不过，稳地产政策效果并不明显，2、4 两月住户中长期贷款皆出现负增长，这在历史上实属罕见。具体而言，2 月，住户中长期贷款减少 459 亿元，历史首次出现负增长。4 月，住户中长期贷款再次减少 314 亿元，住房贷款更是减少 605 亿元。5 月，住户中长期贷款增加 1047 亿元，但较去年同期仍少增 3379 亿元，显示住房按揭贷款需求依旧较弱。

房企融资规模在短暂回升后再度下行，民企融资环境并未实质性改善。3 月，100 家典型房企的融资总量升至 878 亿元，环比增长 139%，同比跌幅收窄至 29%。4 月，融资总量跌至 641 亿元，环比下降 25%。5 月，融资总量进一步回落至 520 亿元，环比再降 40%，同比跌幅扩至 50%。

其三，放松预售及合理顺延交房。加快预售证审批，适当调整预售许可工程进度要求，让那些已经达到预售许可条件的项目都能尽早入市销售。受疫情影响不能如期交付的项目，根据实际情况合理顺延交付时间。

5 月 16 日，碧桂园、龙湖和美的置业被监管机构选为示范民营房企，将陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

其二，放松限贷政策标准。例如认贷不认房，已有一套房且贷款结清的，再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。

其四，17 城允许使用银行保函替代预售监管资金。例如阜阳，允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金，支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度。

其二，54 城放松限贷。例如郑州，3 月 1 日，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。6 月 17 日，航空港区进一步放松限贷，首套房最低首付比例 20%，二套、贷款未结清最低首付比例 30%。又如济南，户籍家庭购买二套房，首付比例由 60% 调整至 40%；无房户籍家庭，无论此前有无贷款记录，购买住房视为首套住房贷款；非户籍家庭贷款首付比例由 60% 调整至 30%。

上半年，中央持续加码稳地产，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，全面落实两 " 支持 "。

我们认为房地产行业复苏进程依旧存在较大不确定性，市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力，二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价，房企端则有望落地必要的纾困政策措施。

5 月 25 日，国务院召开全国稳住经济大盘会议，释放强烈的撑地产信号。适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为，预示着房地产行业从去杠杆到稳杠杆。

01、中央持续加力稳地产，但居民房贷两度负增长效果乏力

一方面，继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营 " 造血 " 功能。针对 " 暴雷 " 房企，或将给出实质性的解决方案，以便提振市场信心：

其三，对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持。金融机构将做好企业或项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务，有序引导出险房企有序出清。

二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价等限制性措施，让市场信号不再失灵。例如限价造就市场表面 " 繁荣 " 假象，实际项目加剧分化，郊刚需盘去化愈加艰难。因此，高端盘限价空间打开，将有助于扭转房价下跌预期，进而提振市场信心。另外，有序放开 " 限跌令 "，鼓励房企以价换量，通过必要的降价措施加快滞销楼盘成交转化 , 也有利于楼市成交逐渐恢复正常化。