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2022年上半年，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。同时，我国经济运行的外部环境仍严峻复杂，经济下行压力加大，"稳地产"对"稳经济"十分重要。今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，5月以来重点城市销售面积环比转增，市场底部回升。

下半年，预计有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台，房地产市场将逐步企稳恢复，但全年难改下行态势，商品房销售面积同比降幅或超10%。面对新的市场环境，企业该如何应对？

(一)价格水平：上半年新房与二手房价格累计均微幅上涨，房价呈现企稳横盘态势

图：2020年1月至2022年6月百城新建住宅均价及环比变化

百城新建住宅方面，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，房价现底部企稳迹象。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点。4月以来，在持续性的稳楼市政策助力下，百城新建住宅价格稳中微升，6月百城新建住宅均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，房价呈现底部企稳迹象。

图：2020年1月以来主要城市群新建住宅均价环比变化

分梯队来看，一线城市新建住宅价格持续横盘，上半年累计上涨0.21%，累计涨幅处近五年同期较低水平；二线城市新房价格有所恢复，累计上涨0.33%；三四线代表城市新房价格持续低迷，上半年各月价格环比均下跌。分城市群来看，长三角上半年价格累计上涨0.24%，新房市场稳步恢复，嘉兴、宁波等城市房价累计涨幅均超1%；珠三角价格累计涨幅较2021年同期收窄幅度最大，房价低位盘整，肇庆、中山等城市新建住宅价格累计跌幅居百城前列；京津冀新房市场分化，价格恢复动力不足；山东半岛新房市场仍显低迷，价格累计变化由涨转跌。

百城二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年上半年收窄2.39个百分点，较2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反复冲击，市场信心有所走弱，5月、6月价格环比再次下跌，但跌幅有限，房价整体呈横盘态势。

(二)成交规模：上半年重点城市住宅销售面积同比下降超四成，5月起环比转增，市场底部回升

2022年1-5月，全国商品房销售面积为5.1亿平方米，同比下降23.6%，商品房销售额为4.8万亿元，同比下降31.5%。5月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较4月分别收窄7.2和8.9个百分点，市场边际有所修复。

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积

上半年，重点100城新建商品住宅成交面积降幅超四成，购房者置业信心不足，成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。根据中指数据，2022年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%（受部分安置房项目集中网签等因素影响，6月广州、青岛和苏州等城市商品住宅成交规模环比明显增长，若剔除安置房数据，重点100城成交面积同比下降44%），与2019-2021年同期均值相比下降31%，较2019年同期下降28%，市场情绪整体偏低。

5-6月，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增长，据初步统计，6月环比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%（若剔除安置房，6月环比增长近四成，同比下降约34%）。

图：2021年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势

从周度数据来看，5月以来，重点50城商品住宅周度成交面积整体呈回升态势，第26周(6月20-26日)，重点50城商品住宅总成交面积796.2万平米，同比下降14.1%。市场成交规模的环比提升，一方面，因政策效果初显，市场情绪有所修复；另一方面，部分城市项目集中网签，一定程度亦带动交易数据回升（受部分安置房项目集中网签等因素影响，广州、青岛、苏州、温州等城市近期周度成交规模显著增长，若剔除安置房数据，重点50城第26周成交面积同比下降27%）。

不同梯队城市来看，2022年上半年，在部分地区疫情反复、政策效果不及预期等影响下，一线城市商品住宅成交面积同比下降32.9%，二线代表城市同比下降42.0%，三四线代表城市同比下降43.8%。6月，各线代表城市新建商品住宅成交面积环比均增长，但同比仍延续下降趋势，其中一线城市同比下降8.1%，降幅明显收窄，市场信心有所改善，三四线城市同比降幅超三成。

二手住宅方面，1-5月重点城市成交规模明显下行，5月中下旬起市场情绪有所修复。2022年1-5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积为3015万平方米，同比下降49.6%，较2019-2021同期均值下降30.3%。二季度受疫情反复和市场预期偏弱等因素影响，市场成交延续低温态势，5月中下旬以来，部分热点城市市场情绪有所修复。

(三)需求结构：短期刚需观望情绪浓，改善性需求韧性强，多数城市90平以下住宅占比回落

图：2022年1-5月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图