2022年以来，宏观经济下行压力明显加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素，对刚需置业群体的影响更加明显，购房者观望情绪更重，特别是房价较高的热点一二线城市，低总价段产品的刚需客户买房意愿下降明显，需求释放动力不足，而较高总价段产品的改善性群体入市积极性相对较好，改善型产品体现出一定韧性。

受此影响，30个代表城市中超半数城市平均套总价延续上涨趋势，深圳、南京、无锡、芜湖等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，沈阳、福州、苏州、廊坊、佛山等城市楼盘成交套总价均值与中位数均较2021年有所下跌。

市场主流需求仍聚焦90-120平方米产品，代表城市90-120平方米住宅成交套数占比普遍在四成以上。从成交套数占比变化来看，多数城市90平以下产品占比下降，改善性产品占比有所提升。与2021年相比，30个代表城市中，19个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需户型表现整体偏弱。19个城市120-144平方米成交套数占比有所提升；21个城市144-200平方米和21个城市200平方米以上大户型成交套数占比小幅提升，改善类产品表现相对较好。

(四)供求关系：供应明显走弱，库存维持高位，短期库存出清周期延长

今年以来，企业资金压力不减叠加市场调整态势延续，房企新开工积极性不足。2022年1-5月，全国房屋新开工面积为5.2亿平方米，同比下降30.6%。全国房屋施工面积为83.2亿平方米，同比下降1.0%。房屋竣工面积为2.3亿平方米，同比下降15.3%。

图：2019年以来50个代表城市商品住宅月度供应面积走势

上半年重点城市供应端明显走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企推盘意愿提升。2022年上半年，受购房者观望情绪浓厚、疫情管控和市场销售低迷等因素影响，房企推盘积极性不足，供应节奏明显放缓。据初步统计，2022年上半年，重点50城商品住宅月均新批上市面积1675万平方米，同比下降44%，与2019-2021年同期均值相比下降39%，较2019年同期亦下降39%。6月，企业推盘节奏有所加快，50个代表城市商品住宅月均供应规模同比下降近四成，降幅较5月收窄约10个百分点，环比增长42%，市场供应端有所修复。

重点城市短期库存稳定在相对高位，出清周期有所延长。截至5月末，50个代表城市商品住宅可售面积处于2017年以来的相对高位，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.3个月，较2021年末延长3.3个月；若按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为18.9个月，较2021年末延长5.0个月。

图：2020年以来各线代表城市商品住宅短期库存出清周期（按近6个月月均销售面积计算）

分梯队来看，截至2022年5月底，按近6个月月均销售面积计算，一线城市短期库存出清周期13.9个月；二线代表城市出清周期18.3个月，较2021年末延长4.9个月，短期库存面临一定压力；三四线代表城市出清周期23.4个月，较2021年末延长6.1个月，市场库存去化压力较大。

(五)土地供求：300城住宅用地供需规模同比大幅缩量，市场低温态势未改

图：2009年以来上半年全国300城各类用地和住宅用地成交面积

2022年上半年，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，政府供地力度放缓，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%，其中成交面积处于2009年以来同期最低水平。

住宅用地楼面价保持平稳，溢价率继续下探。2022年上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价为6133元/平方米，同比上涨1.4%，平均溢价率为4.3%，保持在低位。

图：2022年上半年全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

上半年各线城市住宅用地供求规模均下降，成交规模降幅均在四成以上。其中，一线城市推出面积同比降幅超两成，二线、三四线城市土地市场整体表现仍较低迷，推出面积同比降幅均超四成，成交面积降幅均在50%以上。多城市供地量虽然缩减，但为了提高企业拿地积极性，地方政府提高供地质量，优质地块增加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价结构性上涨，而三四线城市受市场下行影响较大，成交楼面价同比下跌超两成。

图：2016-2022年半年度全国住宅用地流拍和撤牌情况

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

流拍和撤牌方面，2022年上半年土拍情绪延续去年下半年的低温态势，房企拓储投资力度偏弱，全国住宅用地流拍撤牌率仍居高位。根据中指数据，2022年上半年，全国流拍和撤牌数量合计1995宗，在土地供地力度减弱的影响下，流拍和撤牌地块数量同比分别下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率达23.4%，较去年同期提升5.1个百分点，较去年下半年下降3.1个百分点。

(六)开发投资：房地产开发投资额同比负增长，房企到位资金同比大幅下降

受市场成交恢复不及预期、企业资金压力大等因素影响，房地产开发投资同比下降。2022年1-5月，全国房地产开发投资额为5.2万亿元，同比下降4.0%。5月，房地产开发投资额为1.3万亿元，同比下降7.8%，单月降幅较4月收窄2.3个百分点。

1-5月房企到位资金同比下降超25%，降幅继续扩大。除利用外资外，各项资金来源同比均下降，企业资金压力不减。2022年1-5月，房地产开发企业到位资金为6.0万亿元，同比下降25.8%。其中，国内贷款为0.8万亿元，同比下降26.0%；定金及预收款为1.9万亿元，同比下降39.7%；个人按揭贷款为1.0万亿元，同比下降27.0%。

(一)宏观环境：稳增长政策加快发力，经济运行有望逐步回归正轨

今年二季度，受国内多地疫情暴发等超预期因素影响，实体经济短期受到的冲击较大，就业压力增加，加剧我国济下行压力。短期看，国内经济运行的内外部环境仍存在较大不确定性，稳就业保民生压力仍在。