新开工方面，短期来看，在市场销售未出现明显复苏及房企融资端得到改善之前，开工或仍面临较大下行压力，但随着房地产市场的逐渐企稳恢复，企业新开工积极性或将有所修复，特别是热点城市新开工节奏有望加快。另外，土地规模的缩量或成为下半年新开工修复的主要拖累项之一。全年来看，新开工面积难改下降趋势，悲观情形下，全年新开工面积同比降幅或超20%。

投资方面，下半年竣工或逐渐修复带动投资好转，但全年仍面临调整压力。2022年下半年，随着交易市场的进一步好转，企业投资积极性有望提升，特别是地方政府"保交付"要求下，在施工程建设或逐渐修复，竣工或将对投资形成一定支撑。另外，今年以来土地出让金大幅度下滑，下半年土地购置费或难有明显改观。乐观情形下，下半年开发投资小幅增长，带动全年投资额微增。悲观情形下，若交易市场修复不及预期，企业资金面压力未得到更好改善，企业投资端或仍面临调整压力。

(四)关注点

上半年，22城已全部完成首批次集中供地出让，北京、广州、上海、杭州、苏州、合肥、成都等18城公布二批次，其中北京、福州、厦门、青岛、武汉、宁波、杭州、合肥、苏州9城已完成竞拍。

1. 优质地块放量，部分核心城市主城区推地规模占比提升，多宗回炉地块下调起始价

图：部分"两集中"城市首批集中供地区域分布变化（市本级）

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

2022年22城首批次推出面积较去年首批次下降58.7%，其中，仅合肥、厦门、深圳增长，其余19城推出面积较去年首批次均下降。多数城市首批集中供地主城区推出规模占比较去年首批次提升，武汉、长沙、福州、郑州、南京主城区地块面积占比均超六成。在土地市场热度较低情况下，多城市优化供地结构、提高核心区优质土地占比，以期提升房企参拍积极性。

表：部分重点城市2022年首批次下调地价情况

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

推出地价上看，2022年首批次22城中有18城推出楼面价较2021年首批次提升，但对于具体地块来说，多个地块下调起始价，特别是回炉地块。如厦门集美区中亚城、后溪回炉地块，下调起始楼面价幅度近5000元/㎡；宁波江北区CC09-06回炉地块起始楼面价由6404元/㎡降至5700元/㎡；杭州一宗地块降低起拍价，同时取消无偿移交保障性租赁住房面积。

整体来看，为提高企业拿地意愿，带动土地市场活跃度，今年以来，地方政府一方面拿出核心区优质地块，同时减少竞配建降企业成本，并有多宗回炉地块已实质性降地价。这些优质项目未来入市后区位及成本优势明显，或将对早期拿地的项目产生直接冲击。

2.核心城市土地缩量或导致新房阶段性供应不足，下半年市场重启过程中，房价面临上涨压力

22城首批次整体成交面积较去年首批次下降62%，出让金较去年首批次下降53%。22城中仅深圳、厦门、上海成交面积较去年首批次增长，其余19城均下降，其中广州、苏州、郑州、济南、青岛降幅均超六成，天津、武汉、沈阳、长春降幅超九成。

二批次中，上半年北京、厦门、福州、青岛、苏州、合肥等9城已完成竞拍，成交面积较首批次继续下降6.0%，其中杭州、北京、宁波等热点一二线城市成交面积较首批次降幅超10%。核心城市土地缩量将限制未来新房市场供应量，或导致这部分城市新房市场阶段性供应不足，市场重启后，核心城市或面临房价上涨压力。

除此之外，拿地企业仍以国央企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显，民企拿地态度体偏谨慎。据统计，2022年首批次国央企及地方平台拿地宗数占比达75%，民企仅为25%。国央企和地方平台拿地规模占比持续在高位，未来企业格局亦将发生新的变化。

2022年1-6月，TOP100房企累计销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%，较上月收窄2.1个百分点；其中销售额超千亿房企9家，较去年同期减少10家；超百亿房企85家，较去年同期减少47家。业绩目标方面，2022年上半年，15家代表房企目标完成率均值为32.0%，明显低于去年同期的50.5%。拿地方面，2022年1-6月，TOP100企业拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%，降幅比上月收窄4.7个百分点。

整体来看，2022年以来中央及地方房地产供求两端政策虽然持续调整，但购房者置业预期不足，叠加疫情反复影响下，房地产市场仍延续低温态势。对于房地产企业来说，新时期，企业更需科学决策，甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，修炼内功，提升产品力与服务力，实现稳健发展。当前，随着各地调控政策的持续发力，部分城市市场已现企稳恢复迹象，企业应紧跟政策变动，及时把握市场周期变化，调整营销策略促进销售回款。

对于不同类型的企业来说：

国央企继续发挥担当作用。在房地产行业运行不畅的当下，国央企仍需发挥担当作用，促进房地产市场平稳发展。投资方面，建议聚焦优势地区和优势板块，运用数据工具科学决策，不盲目拿地，从投资端把握风险。

经营稳健的民企在防控风险前提下，积极作为，把握机遇。房地产行业市场空间仍较大，稳健性民营企业仍需积极作为，抓住新一轮市场重启机遇，实现稳健发展。

出险企业切实解决自身问题，化解风险。一方面，可从公司层面引入国企进行混改，为企业增信，促进融资畅通，助力企业恢复正常经营。另一方面，收并购是目前房企风险化解的重要手段之一，其中项目层面收并购是现行收并购的主要形式，其优势是可以快速回笼资金、实现资产负债表瘦身等，但当前由于种种原因，收并购成交效率不高，出险企业在此过程中应更加主动作为。此外，经过多年经营发展，企业普遍拥有专业化优秀团队，在行业调整过程中，更应保留核心团队，探索发展代建等新的业务发展模式。

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