不仅如此，历经 10 年发展的河西中，曾经也是大片空地，但是经由诸多一线房企进驻之后，经过十余年的发展，高端住宅客群已经形成，企业落地了，政务中心落地了，地铁 2 号线落地了，有轨电车落地了，市场价也直接从 1 万多翻倍到 5 万多，跻身南京房价的制高点。

以及秦淮区的大校场，最近两年才发展起来的新城。

这里曾是中国的军用机场之一，直至 2015 年 7 月 30 日，机场大道关闭，南部新城建设正式拉开序幕。

南部新城地铁密度极高，10 平方公里的面积，分布 6 条地铁 9 个地铁站。跑道两侧及周边规划建设南京博物院故宫馆、江苏省文化艺术中心、中国第二历史档案馆新馆古秦淮湾湿地公园、洛克菲勒全球青年中心、中芬合作交流中心、南京市不动产档案馆等建筑。

经过这些年的发展，如今南部新城已成为南京楼市的香饽饽，多个高品质楼盘群雄逐鹿，8 成首付也难抵买房人热情，场面异常火爆。

虽然南京的发展方向在不断向东、跳跃向南，但是三大片区的曝光率非常高，而且片区起点高、规划配套足。目前河西、南部新城、新玄武房价集中在 5-6 万 /㎡左右。他们用时间打消市场的疑虑，用实力证明自己的价值。

另外，江核发展日新月异，成果有目共睹，但考虑到开发周期，投入资金，需要给予一定的时间来成长。

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改善流速加快，刚需陷入横盘

19 年那波涨幅调整之后，南京房价体系越加明朗，头部区域房价强者恒强，马太效应加剧，跨区域置换难度增加。

几年前，南京各区分化还不像现在这么明显，房价差也没有动辄 2-3 万 /㎡差距。

直到 16 年后两轮涨幅，几个头部区域逐渐成型，河西、南部新城、新玄武等板块差价与后排区域明显拉大，这也是为何会讲跨区域置换难度正在增加。

目前南京主城和郊区，一个向左一个向右，呈现出非常明显的分化特征。

总体而言有两个明显特征：

1、主城盘出现一波小高潮，且多以改善型为主，刚需被充分挤压。

2、郊区盘出现一波坚守困难期，纷纷超低首付，超长分期，疯狂抢人。

当前市场环境，不同开发商采取了完全不同的操盘策略。

一方面我们看到了 " 鼓吹涨价 " 逼定购房者，另一方面很多项目低价换量、特价房频出。这恰恰也在提醒买房人：能不能涨价最终看市场认可度。

市场认可，你可以涨，市场不认可，最多只能浑水摸鱼，甚至被打回原形。

当然也会有一些区域，随着自身配套发展和规划不断兑现，对改善吸引力越来越高，在南京这样区域并不多，过去几年也就是江核、燕子矶、上秦淮有较大的影响力（如今吸引力也略显疲态）。

另外投资新城是动态的，如果你对某个新城没有 80% 以上的确定性，完全不必急着把筹码压上去，选一个过去市场成熟的区域，哪怕涨幅低一点，但更稳妥些，3-5 年后对新城仍然期待，完全有足够的时间可以置换过去。

——写在最后——

和曾经的遍地都是 " 府 "，言必称改善不同，这两年改善市场可谓经历了 " 大浪淘沙 " 的洗牌，真正以 " 品质 " 为导向、具备 " 圈层 " 效应的项目才更被市场认可。

同时，结合改善市场的分化、项目热销情况看，20% 改善购房者们能更加明确自己置业需求，对优质项目的辨别也愈加清晰。

而楼市里面置换的宿命，就是不断向上去改善，以其于让资产更保值。

过去这轮南京房价下跌局势，横盘初期核心区和郊区一起跌；横盘中后期核心区止跌、郊区继续跌；横盘末期核心区反弹，郊区止跌。

所以个人认为，未来跨区域改善难度仍会增加。