2001年，中国正式加入WTO（世界贸易组织）。同年，坐落于上海南京西路的恒隆广场开业迎客。

　　这座由香港开发商恒隆集团打造的商业综合体，包揽了当时上海浦西最高写字楼、租金最贵写字楼、以及第一家奢侈品商场的三个第一。在上海人眼里，它带来了许多前所未见的奢侈品牌，对商业地产来说，它是中国高端零售的重要里程碑。

　　6月初，疫情稳定后的上海逐渐放开线下消费，恒隆广场的爱马仕、香奈儿和LV店铺门口一度排起了长队。有消费者称，在香奈儿门口排了一个半小时，还是没有买到想要的黑皮双C logo款鞋子。

　　某种程度上，一座购物中心映射着城市的消费力、烟火气，更成为城市的话题中心。

　　2011年，太古汇的落地也打破了广州沉寂多年的商业竞争格局，迄今仍拥有不可撼动的地位。

　　 6月某个周末的一大早，刚结束出差的高达爱好者王森，直接驱车到太古汇。

　　“我期待了整整一个星期。”让王森期盼已久的是太古汇举办的广州首届高达动客展览，这是广州首次引进、亦是最大规模的高达展览。“很难想象，在广州，在太古汇会有这样的一个展览推出，真是回忆杀。”

　　37岁的广州人王森对太古汇有着特殊的感情。“十一年前太古汇刚开业时太轰动了，这是广州第一个真正意义上的高端奢侈品商场。”王森回忆道，广州的商业零售发展得很早，但一直没有一家高端商场，很多高端品牌没有进驻广州，跑去了北京上海，“那时候要送贵重的礼物，还要跑去香港买。”

　　类似的商业故事不一而足。

　　回首过去二十余年，北京三里屯太古里、上海恒隆广场、上海国金中心IFC、九龙仓成都IFS、上海K11等城市地标陆续落地，港资在内地商业地产掀起了翻天覆地的变化。

　　从上海滩到橘子洲头，港资们在内地

　　1992年，国务院颁布《关于商业零售领域利用外资问题的批复》政策，灵敏的香港地产商嗅到了商机。

　　隔年，和记黄埔签约北京东方广场，成为李嘉诚内地投资房地产的开端；陈启宗拿下上海徐家汇（002561）、静安的商业地块；四大家族之一的新鸿基郭氏家族此时也在北上广购置物业。

　　上海成为港资们在内地发展商业的试验田。从早期的恒隆广场、时代广场、瑞安新天地，到K11、嘉里中心、会德丰广场，以及近几年的国金中心、兴业太古汇、前滩太古里，港资在上海的商业地产投资从未停下脚步。

　　2006年一项数据调查显示，一年之内港资在上海房地产市场的投资总额已经超过200亿元。2020年2月，香港置地联合体310.5亿元竞得上海徐汇滨江综合体地块由，更创下了内地土拍市场总价最高的纪录。

　　在北京，太古地产用一个项目——三里屯太古里，颠覆了内地消费者对于商业固有的“黑盒子”印象。2008年，三里屯太古里开业，开放式、低密度的街区形态打破了传统商业的格局。太古里的到来点燃了三里屯，无数年轻人与酒吧店铺涌入，一起打造了北京最繁华的潮流街区。

　　近十年，随着北上广深留给优质商业的可拓之地愈来愈紧张，更具消费增长潜力的新一线、二线城市成为了港资们挖掘的新战场，杭州、成都、重庆、长沙、武汉等城市迎来了港资扎堆前来。

　　2011年2月，九龙仓击败苏宁，以56.4亿元拿下长沙核心CBD一宗地块。2018年，筹备七年的长沙IFS面世，成为华中区首个IFS，开业至今每月平均零售销售额超3亿元。

　　相比于商业项目趋于饱和的一线城市，港资商业项目给新一线城市带来的影响力不容小觑。曾参与长沙IFS招商工作的Forina称，IFS改变了长沙这座城市的消费文化。

　　“十年前我刚来项目的时候，这里还是一片未开发的空地，整个团队经常在工地跑。”据Forina回忆，对于长期以本土百货为主的长沙商业市场来说，许多中高端的品牌并没有把长沙作为布局目标，因此当时IFS的招商工作并不容易，“老板交给我们的任务就是让品牌相信IFS，让长沙成为新的消费城市。”

　　然而，到长沙IFS开业之时，商场内有超过70%的品牌租户均是首次落户长沙。2018年开业的前一周，Forina称自己一直处于亢奋状态，激动得睡不着。

　　如今不在长沙工作的Forina，每一次回家看到这栋452米高的综合体时仍十分触动。“很幸运见证一个商业的出生和成长，看到它给长沙带来了很多新鲜的消费品牌，还有文化艺术、餐饮口味，甚至顶楼的KAWS都是长沙的新地标。”

　　年销售额超百亿，港资收租忙

　　一个个拔地而起的商业项目，让港资们大展拳脚。

　　即使近两年整个行业受疫情影响业绩下滑，这些优质的商业项目依旧坚挺，为港资们提供业绩支撑。

　　2021年，恒隆地产凭借内地的十个商业项目，录得商场租赁收入为46.62亿元，同比上升25%，占集团总租赁收入超六成；其中上海恒隆广场单店的租金收入就达7.82亿元，零售额为恒隆香港零售物业零售额总和的2.7倍。

　　在内地布局7个项目的太古地产，2021年内地零售物业租金收入为37.41亿元，同比增长29%；其中最为强劲的广州太古汇零售销售额上升33%，出租率为99%。

　　落地有新天地、瑞安广场系列的瑞安房地产，则在2021年录得持有物业租金收入29.15亿元，同比增长29%，其中上海新天地（零售+办公楼）的租金为4.54亿元，出租率100%。

　　此外，由于出租率高、销售旺盛、品牌偏高端化，港资商业项目的销售额表现亦不俗。据商业云数据，2021年销售额超过100亿元的购物包括上海国金中心IFC、上海恒隆广场、广州太古汇、成都IFS，此外成都远洋太古里、长沙IFS年销售额约超90亿元。

　　“香港开发商的项目，普遍都能感受到地理区位非常优越，一般就在人流最密集的地铁上盖，和香港的开发模式相似；还有过硬的物业条件，个性独特的装修品味，品牌资源也十分丰富，以及持续的新鲜感。”在房地产咨询五大行任职的李岩说道。

　　在李岩看来，港资之所以能在内地商业地产市场占据重要地位，与其慢条斯理的开发节奏以及精细化的持续运营管理密切相关。

　　“不再是传统意义上的包租公”

　　“香港开发商做的一些商场，没有个七八年开不出来。”李岩说道。

　　以太古地产为例，其在内地市场的第一个项目广州太古汇就花费了10年时间，位于上海的兴业太古汇同样是拿地后15年才开业；上海港汇恒隆广场1993年拿地，1999年12月开出商业裙房，到2006年塔楼完工交付，一共耗时13年；成都、重庆IFS均是在九龙仓拿地后7年才正式面世。