原标题：首席看经济|中国房地产调控政策出现新趋势

　　来源： 国是直通车

　　房地产作为中国国民经济的支柱性行业之一，在过去十年经历了怎样的变化？

　　仲量联行大中华区研究部主管兼首席经济学家庞溟近日在接受中新社国是直通车专访时称，在“房住不炒”的大前提下，近年来房地产调控政策出现了一些新趋势。

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　　庞溟谈烂尾楼盘断贷：

　　需加大预售资金管理和监控

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　　近期出现的烂尾楼盘断贷，从根本上说是疫情叠加开发商现金流问题导致的恶性循环蔓延，需要加大预售资金管理和监控。应继续稳妥实施房地产金融审慎管理制度、继续稳步推进房地产开发企业降杠杆、继续防范化解房企资金链风险和有序化解房企信用风险。

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　　在“三线四档”基本原则不变的前提下可以适度优化监管要求和阶段性调整房地产企业融资要求，支持银行依法合规、稳妥有序地推动和支持房地产企业融资，合理发放房地产开发贷款和并购贷款，重点支持优质房地产企业兼并收购业务和优质项目。

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　　畅通“销售-拿地-新开工”链条。在确保房地产企业资金不被挪用的前提下进一步规范和优化对商品房预售资金的监督与管理，优先支付工程款、严格按照工程节点拨付资金、确保按期竣工交付，更好地满足房地产企业的正常融资需求。

　　以下为访谈实录：

　　国是直通车：2012年至2021年这十年间，房地产在中国经济发展中的作用有什么变化？这种变化根本原因是什么？

　　庞溟：房地产业作为国民经济的支柱性行业之一，规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中、在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中占有相当高的份额。

　　在过去十年间，房地产业对中国GDP增长的贡献率、房地产开发投资占固定资产投资的比重稳步抬升；房地产贡献的相关税收和土地出让收入依然是地方政府的重要财源，但地方政府对土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入的依赖度有所下降；

　　住房作为居民主要财富载体和大类资产配置的核心，其市场价值与GDP的比例依然较高；房地产业仍是中国经济信用创造的主要载体之一、信用周期最重要的稳定器之一，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

　　从根本上说，过去十年间房地产行业的繁荣和发展，与人民群众生活品质提升后改善居住环境改善的需求、与全国城镇化发展水平提升后进城人口的居住刚需、与旧城改造和城市升级的建设需求高度相关。

　　但是，中国经济增长的底层逻辑已经发生了变化。考虑到城镇化率与住房自有率已达高位、人口老龄化趋势初现等因素，支持中国住宅地产开发增长的核心需求已经较为充分地释放和满足，房地产开发企业“高周转、高杠杆、高收益”的数量扩张型发展模式亟待改变。

　　在新时代、新格局、新形势下，中国房地产行业和房地产企业从高速度增长转为注重高质量发展、高质量成长的关键节点，与中国转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期是同步的，与中国经济强调创新驱动高质量发展、践行新发展理念、融入新发展格局的转型是一致的，与在新旧增长动能平稳衔接的基础上推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革的任务是同向的。

　　国是直通车：2016年的中央经济工作会议上，高层首次提出“房住不炒”。这些年过去，调控政策有哪些共性特点？最近是否出现了新的趋势？

　　庞溟：近年来的房地产调控政策和监管细则，都坚持“房住不炒”的定位和坚持不以房地产作为短期刺激经济增长的手段，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。而“良性循环和健康发展”“新发展模式”“稳地价、稳房价、稳预期”“优化对保障性租赁住房的金融支持”等新的高频关键词和新趋势，值得引起注意。

　　对房地产政策的表述，从2021年底中央经济会议起出现了若干明显变化，将政策视角由房地产市场进一步扩展到房地产业，将工作重点从商品房开发的“售”进一步拓宽到保障房建设的“租”，更重要的是，将政策目的排序从促进房地产业“健康发展和良性循环”变为“良性循环和健康发展”。

　　促进房地产业良性循环和健康发展，这一政策表态既是基于对目前房地产行业形势的判断和考量，更是为未来房地产行业的发展指明了目标和方向。

　　房地产调控正在出现边际放松和改善，但对房地产行业的定位、调控和管理方向不会出现显著转向，调控方式的因城施策、因时施策、纠偏微调不会改变，将继续保障合理的房企融资和居民住房消费需求。

　　只有因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，才能落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，确保实现高质量发展。

　　国是直通车：在您看来，过去房地产市场的“病症”在哪？要健康良性发展的关键是什么？

　　庞溟：“良性”，包含有正向、协调、和谐、持续、稳定、积极等多方面的涵义，这是对房地产业作为国民经济支柱的地位和住房消费作为居民消费重要组成部分的地位的明确承认，也是对满足主要包括刚性需求和改善性需求的购房者的合理需求的正面肯定与积极支持。

　　“循环”，指的是支持房地产企业继续开展依法合规的规划、开发、建设、销售、购地、融资等正常经营行为，确保对房地产企业合理稳定的开发贷款、并购贷款、按揭贷款等融资需求和流动性需求的满足，鼓励房地产企业房地产企业继续提升其资金管理能力、风险控制能力、合规管理能力以及产品、服务、创新能力，引导基本面稳健扎实、现金流优异、财务安全性高、抗风险能力强的优质房地产企业提升销售和回款质量并继续探索新的、高质量的、可持续的业务增长点，并妥善处理在过去的高杠杆高增长模式下难以自救的、无法主动完成业务调整和经营转型的房地产企业被市场自然出清和淘汰。

　　房地产行业孕育新发展方式、新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展，就必须处理好房地产行业和宏观经济增长、社会进步之间的协调发展。