编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

观点网 乘电梯登上高耸的保利中心，我们见到了信保建设总经理陈翔宇。

穿着一席白衬衫，显得亲和而有活力，而作为一名潮汕人，陈翔宇选择泡茶来招待访客。

信保建设2013年成立，是保利发展控股旗下专业不动产金融综合服务机构，到现在已经走过近十年路程。

“房地产三年一个小周期，十年一个大周期，我们刚好也算是经历了十年周期。”谈及此，陈翔宇显得有些感慨。

这十年，信保建设见证了不动产投资从高速增长，到高阶竞争一个过程。

这十年，信保建设发挥房地产开发专业技术能力，深耕不动产金融综合服务领域。

“依托保利发展控股搭建专业高效、经验丰富的管理团队和完善的管理体系，信保建设拥有全专业全周期的房地产开发管理能力，为金融机构提供投后开发管理服务，涉及住宅、写字楼、商业综合体等多种业态。”陈翔宇介绍。

同时，信保建设也是信保基金的成员公司。信保基金是专业私募股权投资基金管理机构，是国内最早成立、行业领先的不动产基金管理机构之一。信保建设核心团队深度参与信保基金投资决策和项目运营，积累了丰富的房地产金融投资管理经验。

依托母公司赋能，兼具金融与不动产开发的双重视角与复合能力，成为信保建设的核心竞争力，使其在不动产金融综合服务领域得心应手，游刃有余。

如今，信保建设服务的项目遍布全国五大经济圈，投后开发管理面积累计超过600万平方米，再加上超过200个投后监管和咨询项目，管理服务项目投资规模已超过1500亿元，与多家银行、信托、资管和私募基金管理机构建立了战略合作关系。

对于信保建设这么多年的发展，陈翔宇用一个词来形容，那就是“厚积薄发”。

业务能力深受金融机构认可

目前，信保建设的业务包括不动产专业咨询、投后监管、投后开发管理三个板块。

这三种业务均能围绕不动产投资在不同房地产项目类型、不同投资结构、不同投资阶段提供相应服务，匹配金融机构在不动产投资中对专业服务的需求。

陈翔宇介绍，信保建设提供的不动产专业咨询主要从房地产开发的角度，为金融机构的投资和投后提供专业支撑，从投资周期来讲分为投前咨询和投后咨询。

投前咨询为金融机构排查项目开发风险并评估其对项目价值实现的影响程度、测算项目开发价值和现金流，为金融机构投资决策提供支持，是投资项目评估、法律尽调和财务尽调的有效补充。

投后咨询则主要围绕项目投后运营情况及运营风险开展。“金融机构自己发明一个词叫'体检'。”陈翔宇笑着说道。

自2021年下半年房地产行业频频出现开发商融资违约以来，金融机构便经常委托信保建设为投资项目实施“体检”。

“投后监管业务方面，信保建设已经形成了基础监管、全面监管、深度监管等可以匹配不同投资产品监管强度的业务模式。”陈翔宇说道。

陈翔宇将信保建设在投后监管业务的特点和优势总结为四点：

首先，是架构优，我们是强前台+大后台管理模式，专业工程师团队驻场监管，后台专业部门审批管控，授权清晰，协同高效。

其次，是积淀厚，我们凭借多年在投后开发管理中积累的经验，运用多项房地产开发管理工具，对项目实现全专业全周期动态管控，利于及时预警并化解风险。

再次，是理解透，我们基于股东背景及自身专业优势，能够较为深刻地理解金融机构的投资模式与风控逻辑，投后监管要素清晰，高度适配监管需求，又能兼顾效率。

最后，是资源强，我们能够利用股东的系统资源，包括运用技术产品库、成本数据库、市场监测平台等，使投后监管更加精准、科学、高效。

最能彰显信保建设核心竞争力的是他们的第三个业务板块。运用多年投后开发管理形成的能力、房地产金融投资管理经验和股东体系内的销售代理、物业管理、商业运营等优质资源，信保建设为金融机构所投资的项目提供投后开发管理服务。

“根据融资方项目管理能力与经验情况不同，我们采用多样化的投后开发管理模式，保障项目开发运营符合金融机构立项要求，实现预期运营目标，为投资保驾护航。”陈翔宇说道。

凭借多年的经验，这家公司成为众多金融机构的青睐对象。

新形势下驶入增长快车道

随着房地产行业调控政策频出，“房住不炒”被多次重申，叠加疫情反复的影响，去年下半年以来房地产市场急转直下，开发商纷纷暴雷，行业持续低迷，信保建设对这一点有着明确感知。

“我们明显感觉到开发商投资增量这块，新投项目的规模正在减少。”陈翔宇表示。

话锋一转，陈翔宇觉得，这既是挑战也是机遇，而信保建设要做的就是不断自我审视，拥抱变化。

信保建设接触的客户中，对存量资产加强投后管理或风险处置的工作需求明显增加，“很多客户说今年主要就做纾困、盘活和处置资产。”

此前，全国各地发生的停贷风波引发广泛关注，监管对此高度重视，银保监会回应称，这件事的关键在于“保交楼”。金融机构应加强与住建部、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进保交楼、保民生、保稳定工作。

基于这样的大背景，金融机构在投资项目出现风险而主体信用又严重缺失的情况下，会转变投资和风控模式，更加注重主动管理，聚焦项目开发运营。

“这时候就急需一个有金融视角的房地产专业技术团队来实施项目开发运营管理，这一需求与信保建设的资源和能力禀赋高度契合。”

近一年来，信保建设在项目纾困和不良资产投资领域多有建树，协助金融机构在制定纾困方案、接管项目、重启开发运营环节中分别充当顾问、管家、组织者的角色，在行业中积累了良好的业绩和口碑。

“近期我们受委托协助金融机构纾困项目，提供项目开发运营层面重难点问题的解决方案，涵盖项目开发现状的盘点与诊断、不同方案下项目开发价值的对比与可行性分析、产品优化方案、复工组织方案等影响项目价值实现的要素。在确定项目纾困方案后，我们协助金融机构完成项目接管工作，其中部分项目我们继续承担纾困重启后的开发管理角色。”陈翔宇继续说道。

展望未来，扩充服务内涵

服务于金融机构，信保建设的运营模式属于轻资产运营，主要提供不动产金融综合服务产品，这给公司带来更高的灵活性。

陈翔宇指出，“我们认为，房地产行业将趋向于专业化和精细化管理的方向，技术和资本会逐渐分离，中国的房地产开发未来可能也会走上这条路。”

未来在“技术”和“资本”分离的大趋势下，信保建设能够很好地充当这两者之间的黏合剂，为“资本”输出技术服务，为“技术”传达“资本”的理念和需求。

随着地产与产业深度捆绑、房地产开发增量放缓等趋势显现，信保建设在当前聚焦于房地产开发领域的同时，也致力于扩充不动产金融综合服务的内涵，近年来涉足园区运营、商业租赁等资产运营领域。

“目前我们的股东信保基金已经提前布局产业类投资及'REITs'业务，也是国内最先发行'Pre-REITs'基金的私募股权管理机构之一。信保建设也会跟随股东的步伐，在上述领域中谋篇布局。”陈翔宇称。

对往后几年的目标，陈翔宇告诉观点：“三年内，信保建设力争投后开发管理面积累计突破1000万平方米，管理服务项目投资规模累计突破3000亿元。”

务实者，事必达。交流中，我们感受到信保建设总经理陈翔宇是一位务实的管理者，他与团队在不动产金融综合服务领域的多年深耕，引领信保建设在新的行业背景下勇立潮头。

以下为观点新媒体对信保建设总经理陈翔宇先生的采访实录：

观点新媒体：您如何看待信保建设十年来的成绩？与同行相比，信保建设的优势和核心竞争力是什么？

陈翔宇：信保建设自2013年成立，近十年持续为金融机构提供技术服务，实现了管理服务项目投资规模累计超过1500亿元，投后开发管理面积累计超过600万平方米的成绩，建立了行业影响力。