实际上这里欠考虑了价格因素。我们需要用实际利率来代替名义利率，也即个人住房贷款利率-房价同比作为实际利率来分析。如图所示，实际房贷利率和商品房销售面积增速到今年都呈现负相关关系，相关系数仍达到较高水平。

我们知道影响房地产销售的因素较多，贷款利率因素也是重要原因之一，因此单就从利率这个角度来看，或许并不是利率下降对商品房销售面积没有效果，而是下降的幅度仍然不够，这就如同今年美联储加息对控制通胀并非没有效果，而是加息幅度一直不够一样。从实际房贷利率和商品房销售面积增速的历史关系来看，或许只有房贷利率下降的速度赶上房价下降的速度，才会对提振购房需求有较显著的作用。这也是为何我们今年认为利率会持续下行的原因。因此我们看到9月底央行出台的差别化住房信贷政策，允许今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市下调或取消首套房贷利率下限。我们获取了23城市的6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比指数，再通过当前个人住房贷款加权平均利率值（4.62%）进行计算，得到了各城市的8月份实际房贷利率，分析后发现23城的实际房贷利率均高于4.62%，可以说这些城市的房贷利率可以继续大幅下降了。

通过显著性检验，分析各解释变量的p值后发现，实际房贷利率、居民贷款增速、信心预期（宏观经济景气指数：先行指数）都通过了检验，而居住需求（CPI：居住）没有通过检验（p值为0.060），因此我们将此解释变量去除。另外，通过相关性分析发现，实际房贷利率和居民贷款增速的相关性指标分别为-0.749**和0.718**，而信心预期为0.656**（**p<0.01），可以看到实际房贷利率和居民贷款增速更具有影响性。因此要想刺激住房市场，还是需要提振其金融需求，除了部分地区可以继续降息之外，居民住房贷款增速也需进一步提高。

虽然实际利率已经和商品房销售面积的相关性很高，但我们再增加几个指标来分析住房市场的其他相关因素。比如我们用居民贷款增速用作分析央行窗口指导信贷的影响，CPI住房同比用作分析商品房的居住需求，宏观经济景气指标中的先行指标用作分析企业和居民的信心预期。时间段仍然选择2009年1月至2022年6月，最后得出结果：

国内宏观经济政策不及预期；统计数据与实际数据有偏差；房地产政策不及预期；新冠疫情再次爆发。