以海口万象城为例，业态布局上其并未追求全业态、全客层品牌引入，而是有所侧重和取舍。主要以服装、配饰、个人护理、礼品等零售业态为主，占比近七成，餐饮及超市业态占比则近三成，儿童、服务及娱乐类占比合共不超过一成。

　　虽然旅游客群消费需求能助力高端商业的发展，但对旅游等第三产业依赖较大，意味着受疫情等不可控因素的影响也较大，能否长期稳定发展依然存在不确定性。

　　从目前高端玩家的布局情况来看，海南发展高端商业的主要选择有两个，即海口和三亚。其中，海口作为海南省会城市，城市GDP水平领先于海南其他城市，2022年前三季度社会消费品零售总额达到1472.46亿元，在海南所有城市中排名第一。

　　从这个角度看，太古、华润置地的选择无疑是先行布局，抢占商机。

　　与太古选择三亚不同，华润置地的项目落地在海口，上半年开业的海口万象城主打重奢，兼具全品类业态，填补了海口乃至海南高端购物中心的市场空白。

　　另据观点指数观察，该项目距离海口火车站、高铁站、美兰国际机场、海港等入境交通枢纽距离较近，自驾时间基本在30分钟内，能够吸纳商务旅游客群。

　　观点指数 高端商业项目向来被视为商业地产行业的护城河，对项目所处商圈乃至城市的商业影响力提升明显。

　　此外，据奢侈品管理层表示，免税业务更像批发模式，简单的进货与卖出，过季需要打折销售，这类形式与奢侈品业务特性不相符。因此，高端商业项目在海南奢侈品消费中依然具备一定优势。

　　客群主导下的布局逻辑

　　相关资料显示，目前在海南离岛免税店的商品结构中，奢品、香化、酒水这3类商品是绝对的主力，因此高端项目的业态布局也需要考虑到这些特点。

　　至于高端消费，如今奢侈品集团逐步认可海南作为中国旅游零售中心的地位，国际品牌寻求在海南开设实体店的机会。

　　海口万象城就位于海口国贸CBD商圈，这也是海口目前最繁华的商圈，辐射范围内集聚众多行政单位、国际商企，因此有大量城市高净值人群汇聚。

　　通过对商业发展条件及已有商业项目的分析，观点指数认为，以海口、三亚为代表的海南有良好的商业发展机遇与环境，利好项目发展。但出于商业起步晚、基础相对薄弱，短期内难以实现质变提升。

　　首先是商业竞争环境方面，海口与国内其他城市的商业基础有较大差距。据观点指数统计，2015年以前，海口仅有百货商场和少数的几个购物中心，且项目开发周期较长。

　　虽然目前落地的高端项目尚未有免税属性，但或许能够与免税店实现错位竞争，达到互补双赢的局面。

　　而三亚的GDP水平虽然不及海口，但也达到前三的水准，加之作为旅游城市，有强大的消费潜力。官方数据显示，2021年三亚全年接待游客人数达2162.04万人，位列海南第一，此外还配备有全国领先的奢华酒店集群。

　　这对企业发展商业而言，无疑有较强的吸引力。官方消息披露，除落定的太古零售项目外，三亚正在引进华润万象城、北京华联SKP、上海百联等高端购物商业综合体。

　　观点指数认为，太古落地于此，主要是看好该区域及海南未来的商业发展潜力。项目所在的三亚海棠湾片区定位为“国家海岸--国际休闲度假区”，是海南唯一一个定位“国家海岸”的湾区，同时也是高端酒店及大型免税店聚集的热点区域，旅游商业发展潜力不小。

　　此外，商业发展不仅是引进项目，相关配套设施也需要完备，才能创造良好的消费环境，特别是对于海南这类对旅游产业依赖较大的区域，其消费增长不仅靠本地消费者贡献，旅游客群更是扮演着重要的角色。因此，区位布局选择上，高端项目受消费客群的影响明显。

　　海南商业发展必定离不开免税，2018年，海南离岛免税销售额首次突破百亿。2021年，在疫情出境游受限下，海南离岛免税店销售额突破了600亿元，实现了飞速增长。

　　从海口万象城开业的业绩来看，该项目开业当日客流约15万人次，销售额约3356万元。虽然定位重奢商场，但目前海口万象城一楼品牌尚未进驻，需待重奢品牌真正完成落位，才能在后续带来更高的业绩增长，带动城市商业发展。