第二个效果，热点城市房价大幅上涨，加大了泡沫的风险。贾生华表示：“最明显的就是深圳，今年3月份，深圳商品房成交量比去年同期上涨50%左右，领涨全国。其二手房的涨幅比一手房还要大。另外，像苏州、南京、合肥这些热点城市表现也很明显。”

　　加大去库存，市场反应热烈，城市分化明显

　　1、建议开发商对自己的项目进行分类，积极去库存。对于一些弱势项目，要去化为王；强势项目可以适当提价销售；优势项目，可以等待更好的机会。

　　根据目前的政策现状，贾生华也给开发商提出了三点建议：

　　浙江在线·住在杭州网6月16日消息(记者 陈行利) “2016中国房地产发展高峰论坛暨城市土地展”于舟山盛大启幕。浙江大学房地产研究中心主任贾生华参与论坛，并作《房地产去库存的效果以及未来走势》主题演讲。

　　3、战略转型，谋求“可持续”。从规模扩张转向品质改进；从财富积累转向财富传承。在战略上做好可持续的发展，而不去争一块地，不去争一个地王。

　　第三个效果，土地市场地王频现。年初的时候地王是个案，到现在已经是一个普遍现象。

　　在去库存政策产生一定效果，又带来不好影响的情况下，政策采取了分城施策，有压有保。既希望继续通过去库存发挥房地产作用，同时又希望抑制房价、地价过快上涨，形成泡沫化的魔鬼性格。贾生华认为，对于热点城市是收紧和压缩的政策导向，对于其它城市仍然是加大去库存的力度。这样有保有压的政策走势，估计会成为下半年房地产去库存政策的主题点。

　　在贾生华看来，2015年下半年，房地产市场经历了“3.30”和“9.30”两次政策促进，整体销售有所回升，并且价格很稳定，可以说，已经是一个“健康的或者是理想的状态”。在这样的情况下，政策层面还是强化了去库存，他认为这已经不仅仅是房地产的问题。

　　贾生华进一步分析认为，从上半年的市场表现来看，对加大去库存的政策，市场反应是热烈的，但是城市分化十分明显。“去库存对救产业、救政府、救金融、稳经济的这些目标已经有所实现。但是同时也起了负面作用，导致热点城市的房价、地价上涨。而这并不是去库存的目标。”

浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 摄影：曹杨

　　贾生华分析，在去库存政策加大力度以后，今年的房地产市场也有了相应的一些表现和效果。第一个效果，重点、热点城市成交火爆，价格上涨，特别是地价上涨。贾生华表示，一般城市商品房成交也有所活跃，但价格没有变化。而三线城市、四线城市，整体市场仍然比较低迷。

　　去库存是宏观经济的总体战略和要求，不是房地产本身的一个任务

　　贾生华认为，房地产整体上已经成为产能过剩的行业，因为去产能去库存是合在一起的。在这样的背景之下，对开发商而言，接下来一定要改善产品结构，进行投资风险的控制。“因为供给侧的改革，深化产业链的分工，这个实际上就是回到开发商本身能力的提升和建设方面，回到品牌的提升和建设方面，所以我们也要用供给侧改革的思路导向产品设计和开发。”

　　“去库存的第一个目标是要救产业，虽然去年房地产的销售已经回暖，回升不少，但是钢铁、煤炭、建材、水泥等等，与房地产相关的产业产能过剩仍然是一个十分严重的问题；第二个目标是救金融，金融系统里大量的资产都与房地产挂钩，或者直接是房地产的载体；第三个目标是救政府，地方政府土地财政的特色是十分明显的，如果房地产市场，特别是土地市场不景气，那将会引发地方债务危机；第四个目标是稳经济，虽然房地产销售已经活跃了，但是投资一直在下滑。为什么投资一直下滑，是因为库存太多。到去年底的时候，虽然去年销售已经比前年有明显增加，但是全国库存有将近7亿方。”贾生华表示，去库存的政策目标是整个宏观经济的总体战略和总体要求，而不是房地产本身的一个任务。

　　给开发商的建议：战略转型，谨慎地王

　　2、城市聚焦，谨慎“加库存”。聚焦大都市区，聚焦于城市成熟区位；聚焦于一些好的地块，但是要回避地王。一定要谨慎抢地，谨慎地王。