商业地产库存压力明显，较住宅去化难度更大，周期更长，对地产经营影响更加明显。国家统计局最新数据显示，截至6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。有关数据还显示，二三线城市商业用房等消化周期在50个月以上。很多业内人都表示，商业地产去库存形势非常严峻，压力要较住宅地产更大，将直接关系到市场的健康发展。

6月末的数据显示，全国十大城市商业市场累计存量再次刷新历史新高，已达5267.75万平方米，同比上涨幅度达10%。

“购物中心增量放大，管理分化日趋明显”

一方面库存压力明显，但另一方面国内购物中心的供给量仍然在持续放大。

过去五年，中国购物中心总量以年21%的速度快速增长，预计到2017年，仅一二线城市购物中心总量将再增长60%。截至2016年6月30日，全国共有161个大中型商业项目开业(不包含3万平方米以下的小型商业项目和各类专业市场)，与去年同期增加144个相比，增幅达11.8%。

面对众多入市项目，成熟的商业运营能力已经成为市场上明显的价值临界点。市场供给量虽然增大，但国内商业地产领域集中度并不高。80%的商业物业分散在没有独立商业运营团队的地产企业手中。而这些地产企业普遍面对的问题可以总结为四点：

第一， 商业地产综合体的销售与自持体量失衡，现金流覆盖率不匹配。

第二， 三四线城市和部分二线城市的新兴区域集中供应量过大，物业盘活周期长，导致大量空置;

第三， 租售比失衡导致整个行业中投机空间大于投资空间，风险转嫁到中小投资者;

第四， 商业专业人才缺失，尤其是有商业地产运营经验的整体团队。

缺乏专业的运营能力导致了商业物业经营的压力激增。

“红星商业的资产管理服务，核心在于建设开发的流转效率与资产运营的价值效益。”

基于目前的市场现状，红星商业推出资产管理业务，满足地产企业对于资产盘活、资产运营以及资产升值上的开发运营需求。

很多人询问，你们的资产管理服务有什么特点?我的回答是，我们所有的服务都是来自于地产企业的现实需求。

而商业地产开发运营中最重要的关注点无外乎两点——建设开发的流转效率与资产运营的价值效益。

而红星商业的价值，恰恰体现在这两点上。

红星商业是为地产企业提供商业全产业链服务的不动产运营商。

这种服务模式最大的价值就是长效解决地产合作企业对于商业板块所有的市场需求。

尤其是红星商业在不同开发节点上所具备的核心竞争力——选址规划的前瞻性、筹建流程的把控、商业功能及场景设计、运营上持续收益的贡献以及在资产资本化的成熟模式。在以上几个大的板块中，红星商业不仅有成熟的运营经验而且会在每一个项目中都融入自己的创新。

“像打保龄球一样进行前期筹建”

谈到对于效率的价值关切。主要体现在我们的商业建设服务中。如何概括这项服务?

我们可以举个比较形象的例子，商业建设就像打保龄球——想要一击全中关键在于切入点，要击中最有价值的那颗球。对于地产企业来说，就是商业地产开发的效率问题。而红星商业就像专业的球手，直接把打击点，瞄准在优化资金使用效率和提升开发时间效率上。

我们围绕着效率这一入口，将三大视角融入到前期筹建当中。

一、把运营思路前置到商业建设中来;得益于拥有贯穿全产业链的服务团队，我们可以将大量的运营需求，直接置入筹建的开发模型中。就拿很多开发企业关心的销售街的规划筹建来说，其中蕴藏着大量运营的细节。我们的商业建设就是这些细节的不断还原，这让我们的合作伙伴哪怕第一次接触商业地产开发，也能像一个业界老手，在开发过程中游刃有余。

二、把可持续的视野带入前期筹建。在红星商业资产管理服务的操作界面中包含有多达300余个管控节点，商业建设中心就覆盖了一半左右。其中不只包含了时间上的明确要求，还置入了丰富的完成标准与指导手册。从而达到商业效益的最大化及最大程度的减少未来二次拆改及设备改造所造成的巨大浪费等等操作指南，让业主方不仅明确时间节点，更了解商业开发的要点与难点如何解决。

三、用资本的视角构建整个服务链条。比如，我们今年服务的一个开发企业在项目销售期遇到短期的困难，我们就积极同银行合作，利用开发贷及其他资本介入，帮助客户解决了暂时的资金难题。

“长效运营提升资产收益”

在效益层面，我们希望大家关注不动产的长效运营将对资产价值完成大幅度提升。

回看过去三年我们所开业的四家爱琴海购物公园，正是在用我们良好的运营业绩稳步提升投资人及合作伙伴的投资回报率。

从购物中心两项关键业务数据来看，我们四家已开业爱琴海平均的出租率与租金收缴率都达到了99%，在国内商业地产领域排名前列。

“轻资产的关键并不是轻与重的差别，而是能否让地产企业身上的负担变轻”

商业物业投资的两个能力决定了谁将成为最大赢家，一是资产运营管理能力，二是金融创新能力，其中前者是决定力，而后者是助力，主次顺序不能颠倒。

以专业的运营能力为基础，红星商业一直在探索资产资本化上的专业运作，不仅包含租金收益的证券化，也与金融机构建立更深层次的联系，为开发商提供更丰富的融资渠道与退出机制。

我们相信真正的资产管理模式，并不是轻与重的差别，而是能否让地产企业身上的负担变轻。

今天虽然讲的是两条跑道，但我们关注的是同一个目标。那就是商业地产及商业物业的价值实现。

红星商业是一家创造商业持续价值的企业。

我们愿意通过自己的专业服务，为更多的合作企业创造更持续的价值。

也希望能够在市场出现的新跑道中，与大家一同起跑，携手共赢。

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